前回は、
２億円の融資承認をたった５日間で出した、
まさに「最速の方程式」をお伝えしま
今日はこのテクニックの応用編をお話します。
やはり、
お話した方が分かりやすいので、
物件購入を積極的にやっていた３年間は
どういった感じで金融機関と付き合っていたのかをお話しますので、
ぜひ参考にしてイメージしてください。
多分、あなたも家賃収入３，０００万円を超えてくる頃には
僕と同じ様な感じになっていることと思いますので、
今から深くイメージしておきましょう！
頻繁に不動
西武信用金庫、
スルガ銀行、
横浜銀
山梨中央銀行、
三井住友銀行、
みずほ銀行、
新生プロパティファイナンス、
三井住友トラストＬ＆Ｆ、
あすか信用組合、
日本政策金融公庫
の合計１０の金融機関と
同時期にお付き合
ちなみに当時やっていた会社でも
別途２社の銀行と付き合っていた
そんなのも含めると１２の金融機関とやり取りしてました。
更に、担当者と会って話をしたってだけなら、
オリックス銀行、
セゾンファンデックス、
第一勧業信用組合、
千葉銀行、
静岡銀行、
足立成和信用金庫
その他、地方に物件見に行った際に
寄った支店等含める
と
で、どんな状況かと言うと、
１～
「融資審査状態」になっています。
僕が言う銀行との付き合いとは、こういう意味です。
いつもどこかで融資審査していて、
この僕が最も積極的に「買い」に走っていて３年間は
常時、どこかの金融機関が審査している状態。
常時、融資承認の返事が出ている状態。
常時、物件をはめ込んでいる状態でした。
その中でタイミングが合致したのが、
相模原市の第１号物件であり
座間市の第２号物件であり
新設法人への所有権移転でありと。
もちろんどれも全部決算時期真っ只中。
良いですか？
物件を買うか買わないかは、正直、別として、
少しでも魅力を感じられた物件は審査なんです！
仮審査とか本審査とか関係ないんです。
少しでも魅力を感じた物件が出たならば
もう、全て全力で真っ向勝負に行くんです！
その結果、融資承認のときもあれば、
残念の時もあればなんですが、
残念の時はわざわざ残念でしたなんて言ってきませんけどね。
慣れてくると、融資承認ＯＫが出てから、
本当に物件を購入すべきかどうかチェックしたりしてます。
逆にその方が真剣に物件チェックします。
いわゆるデューデリジェンスも相当綿密にやります。
だって、お金貸してくれることが決まったんで
絶対に所有できちゃうわけなんで、
所有しても本当に大丈夫かどうか
普段よりも、より本気になってくるんです。
でも、より本気に物件チチェックしてみて
やっぱり、イマイチだな～って場合は、
何となくウダウダしてハッキリしないんですよ。
金融機関の担当者も連絡来るんですが、
何のかんのって理由付けて引き延ばしちゃってます。
そうこうしているうちに、
該当物件が他で売れちゃったり、
もっと良い物件情報が来たりします。
売れちゃった場合はしょうがないです。
（と言うより、少しホッとしますが。）
もっと良い物件情報を見つけちゃった場合、
ソッコーです！
何が？
物件資料を見て２つの方程式に当てはまった場合、
その日のうちに現地確認に行って、
よっぽど朽ち果てているとか峠の山の中とか
そう言うんじゃなく、普通に周囲も住宅街で
人が住んでいる周辺環境であれば
その場から融資担当者に電話で明日にでもアポイント。
ソッコー銀行に行って、
ここで物件を入れ替えちゃいます。
一応、前回の物件はどうなったかとか、
今回の物件はなぜ良いのか等の理由を付け加えた方が良いです。
ただ、「前回のは気に入らないから差し替えてくれ」って言うだけじゃ
担当者も納得いきませんからね。
何でも良いので理由を付けて下さい。
で、更に、ここがコツ。
「申込者も多数いるので、早く承認取った者勝ちです。
なので、ナルハヤでＯＫ出す様に！」
ってことも気まずくならない程度ギリギリくらいで伝えます。
その足で、不動産会社へ直行。
（できれば元付業者がベストだが。）
今の買い付けの状況確認と
自分がいかに購入できる立場にあるかをアピール。
「もう既に別物件でＯＫ出てるので
この物件も大丈夫だと思うので、
できれば、売り止めにして欲しい。」
出来る事ならこれ以上のライバルは増やしたくないので
売り止めにしておきたいのです。
ちなみに、第２号物件は、
この不動産屋さんの店舗内から
銀行の担当者に電話して
不動産屋さんと融資担当者を電話で話させました。
なぜなら、どちらも双方に
プレッシャー掛けられるかなと思ったので。
色々やってましたね。
今、昔を思い出しながらこの記事書いてて
フと思ったんですが、
僕もなかなかやりますね～～～ｗ
◆今日の公式◆
最速で融資を承認させる方程式
＆
身の丈以上の物件の融資を承認させる方程式
常に、
複数金融機関で、
本気審査をやっている状態にしておく。
一度、承認ＯＫが出た金融機関に
決算期まで引っ張って
大型物件を当て込む！
３年間くらいは１０行のうち
どこかで常に審査中状態でした。
これを目指してみて下さい。
初心者のうちは何かと敷居が高い金融機関ですが
これぐらいこなしちゃえば
家賃収入３，０００万円程度は軽く超えちゃいます。
でも、ここまで行くのに僕の場合は
普通の社会人の方よりも苦労しました。
ほとんどが門前払い。
しかも、折角、面談のテーブルに着いたのに
途中からいきなり顔色が変わって出直して来い！
と言わんばかりに追い返されちゃうんです。
なぜか？
なぜか？
なぜか？
でも、
それをクリア出来てきてからは
金融機関も少しづつ話に乗るようになってきたのです。
これって結構重要なんです！
「銀行が融資しない絶対的方程式」
を発見しました。
それでは、次回をお楽しみに！
