前回は、融資の際に起こる
「借りる側」と「貸す側」の相対性理論についてお話ししました。
一方のメリットが他方のデメリットになるという融資の相対性理論です。
【期限の利益】は、「借りる側」のメリットであり、「貸す側」のデメリットです。
【利息】は、「貸す側」のメリットであり、「借りる側」のデメリットです。
そこで、僕は、どちらの側にも公平な立場をとるわけではないです。
「借りる側」が、いかに有利になるかを応援する立場です。
すなわち、「貸す側」のメリットを出来るだけ減らして、デメリットを増やし、
「借りる側」のメリットを出来るだけ増やして、デメリットを出来るだけ減らします。
前回は、利息を下げる方程式をお話ししました。
でも、
うまく交渉出来なかったあなた、
うまく下がらなかったあなた、
もっとバッコシ下げたいあなた、
この様な方へ最適な方法があります。
スーパー必殺技があります。
で、つづく になってしまったかと思いますが、
「利息」をやって、
その相対性である「期限」をやらないわけにいかないので、
ちょっとだけ【借入期間】についてお話ししてから、
スーパー必殺技に移りたいと思います。
【期限の利益】は、「貸す側」にとってデメリットになります。
借入期間が長ければ長い程、
「借りる側」にとっては有利に働くのが一般的な考え方です。
長期間になる程、利息が多くなるという側面もありますが、
ここは前回の利息を引き下げる方程式でクリアしましょう。
なぜ「借りる側」にとって有利か？
だって、一気に不動産購入する様な何千万も出せる程のお金が無いから
銀行から借りて分割払いで返していくんでしょ！？
この分割払いの回数が多ければ多い程
１回づつの返済金額が少なくなるから、
長期間でである程、有利とされるのです。
毎月の返済が少なければ、手残り金額である
キャッシュフローがどんどん増えていきます。
借入期間が短い方が、
早く返せて借金がなくなるから良いじゃんて考えはＮＧです。
毎月の家賃収入が１００万円あっても、
毎月の返済額がそれ以上あれば、
全額返済までいくら早くても自己資金を使わなくてはいけません。
こんな状況では、全額返済するまでお金持ちにはなりません！
最速でお金持ちどころか、最速で貧乏になってしまいます。
よく、住宅ローンが題材とされて、
ローンの返済は繰り上げてでも早く終わらせた方が良い
とＴＶ等で言っているのを聞きますが、
不動産投資では、全く違います。
持家は、負債です。
正確に言うと、自宅を購入するための借金は、
何らお金を生み出すことのない負債です。
その様な借金は、早目に消化しといた方が良いです。
アパートは、お金を生み出す資産です。
正確に言うと、アパートを購入するための借金は、
お金を生み出す資産です。
その様な借金は、出来る限り消化しない方が良いのです。
負債を買うためではなく、
資産を買うための借金です。
これは、お金にとって良い借金と言います。
例えば、
月額家賃収入が１００万円の物件
売価１億円で４％の金利で１５年間借りた場合、
毎月の返済額は約７４万円になります。
毎月のキャッシュフローは２６万円。
総返済額は約１億３，３００万円。
同じ物件を同じ利息で
２０年間で借りた場合はどうなるか？
毎月の返済額は約６０万円になります。
キャッシュフローは４０万円。
でも、返済総額は約１億４，５００万円。
同じ物件を同じ価格で同じ利息で
２５年間で借りた場合はどうなるか？
毎月の返済額は約５３万円になります。
キャッシュフローは４７万円。
でも、返済総額は約１億５，８００万円。
同じ物件を同じ価格で同じ利息で
３０年間で借りた場合はどうなるか？
毎月の返済額は約４８万円になります。
キャッシュフローは５２万円。
でも、返済総額は１億７，２００万円。
借入期間を１５年から３０年と倍にすると、
キャッシュフローも２６万円から５２万円と倍に増えました。
その代り総返済額が４，０００万円増えました。
では、どこを取れば良いのでしょうか？
貧乏人が最速でお金持ちになるためには、
借入期間を３０年にして、
出来るだけキャッシュフローを残して行った方が良いのです。
キャッシュフローが残る
＝自己資金が貯まるという意味です。
すなわち、銀行が更に融資しやすい属性になって行く
という意味でもあります。
これが投資であり、またはビジネスの鉄則です。
他人のお金を利用できる限界まで利用して
自己資金を残して、再投資していく。
その再投資すらも他人のお金でやって行くのです。
なので、毎月の返済額を抑えるためには、
借入期間を少しでも長くしておきたいのです。
では、どうするのか？
同じく、最後の最後にチョロッと言ってみるんです。
利息を０．１％でも下げるのと同じく
借入期間を１年でも長くしてもらえるように
最後の最後にチョロッと言って下さい。
利息よりは交渉の余地が厳しいですが、
最後の最後に、チョロッと言ってみる価値はあります。
利息を下げるか期間を長くしてくれるか
どっちか一つくらいならやってくれますから。きっと。
◆今日の公式◆
たとえ総返済額が増加しても、借入期間は長くするべき。
毎月の返済額を減らすことこそがお金持ちへの最速コース！
借入期間を長くする交渉を必ずすること。
最後の最後にチョロッと言ってみる。
利息を下げるか期間を延ばすかどっちかはやってくれます。
でもね、
話がうまくできなかったり、
期間を長くしてくれなかったり、
ちょっとだけじゃなくてガッツリ長くして欲しい
そんなあなたにおすすめな必殺技があります。
しかも、スーパー必殺技に該当します。
これでスーパー必殺技は２回目です。
スーパー×スーパーになります。
サイヤ人だけでも凄いのに、
もっと凄いスーパーサイヤ人になったのに、
更にもっと凄いスーパーサイヤ人２になった様なものです。
もちろん、スーパー必殺技２の公開は次回となります～～～
お楽しみに！
