僕の幼馴染に凄い金持ちがいるんです。
クルーザーとか所有しているんです。
しかも、２年に一回くらいのタイミングで新型船を購入。
家の車もベンツかＢＭか。
元々地主一族の生まれで、
小学校や中学校のＰＴＡ会長も彼のお父上が
クルーザーと同じくやはり２年更新で。
親戚には政治家もいるくらいなんです。
お父上がやり手の税理士で
自宅の広大な土地に新築マンションを
ドッカーンとおったてたのが小学６年生頃。
でも実際に住むまでに至ったのが
中３くらいだったかもですが。
竣工するまでの数年間どっかの小さな家に借りて住んでたっけ。
彼は、そこを引き継いで頑張ってるんです。
税理士の事業もマンションの家主も全て彼が引き継いで。
別に、これと言って、僕みたく大家さんやりたくて
勉強してやったわけじゃないんです。
自動的に親から子へ引き継がれたわけです。
なので、彼は、大家さんがどれ程凄いものかは
サッパリわかっていないんです。
多分、不労所得とか金持ち父さんとか
セミリタイアとかって言葉自体を知らないと言うか
そっちの世界の住人じゃないんです。
帝王学じゃないですが、
よく勉強して、よくスポーツもして、
クラスのよきリーダーとして先生も一目置く中心人物ですし
いい大学出て、税理士家業を継いでって感じの
いわゆるエリートのレールに乗ってる様な
本当に真面目な「できすぎ君」タイプなんです。
だって、マンションを引き継いで
彼が収支を見る様になった頃に
よくこんなことを言って嘆いていました。
「古いから、空室も出るし
借入の返済ばっかで全く利益でないし、
めんどくさいだけだから早く処分したいんだよね！」
だって。
良いですね～
僕なんか、ここを目指してどんだけ頑張ってきたことか。
トホホですよ。。。
ただ、税理士事務所としても
職員を１０名程度雇って結構手広くやっているんで
マンションの補てんに回っちゃう分までは
なかなかやりくりがきついんだそうです。
だから、本当に困っていました。
バブル期のファミリー世帯３０戸程度で
オーナー自宅スペースが１階の半分くらいで、
テナントが５店舗くらい入っていますから、相当です。
もしかしたら、利息が減って、デッドクロスを起こしていたのかも。。。
例えば、建築費安くても５億円だったとして、
利息３％の３０年融資を組んだ場合、
毎月の返済額は２１０万円程度。
多分、固都税で年間４～５００万円くらいかなと。
なので、合計で月間２５０万円くらいの確定拠出。
新築当時は、
１世帯１０万円で１店舗１５万円程度だったとすると、
３７５万円の家賃収入があったと考えられるので、
１００万円以上のあまりがあるので、
そこで管理費や募集広告費や修繕費用をまかなって
自宅と自分の経営する税理士事務所スペースまで付いてくるので
ある意味、資産化の勝ち組経営者と言えたわけです。
今では、３人の子供たちがそれぞれ結婚して
子供をもうけて自宅マンション内の部屋を使っているし、
まさに、お父上の筋書き通りだったのではないでしょうか。
多分、この計算で行くと、
彼が引き継いだ頃は、
完済まで１０年前後だった頃ではないかなと思います。
そうすると、
賃料も６万くらいでしょうか。
テナントも１０万程度。
自分たち３兄弟もそれぞれ部屋を使っていますし。
２００～２１０万円程度の賃料収入。
丁度、月々の返済額くらいで、
固都税の払い出しまではまかなえなそうです。
それでも、事務所や自宅の家賃が無いと思えば良いのでしょうが、
税理士事務所も移行したばかりで
何かと物入りの中で、このマンションは彼には相当に重荷でした。
色んな付き合いのある地元銀行に
もっと利息を安くするような借り換えの話にも行っていたようです。
そんな中で出会ったのが
あの４．５％で有名な某地方銀行。
以前、僕と会話していたころは、
あんな銀行で借り入れするなんてダサいって感じでした。
どこも貸してくれるとこが無くて
最後にたどりつくのが４．５％のその銀行。
そんなところで借りるしかないなんて
よっぽどダメなヤツなんだみたいなイメージの様でした。
僕も、色々とダメだしされましたから・・・・。
でもね、この僕との会話で
そんな銀行があることは認識したみたいでした。
そして、ある日、
「いやー、一発逆転した！
こんな奇跡があるなんて驚いたよ！！」
「まさに奇跡だよ奇跡！！！」
久々に彼に会ったら、
開口一番こんなことを言ってました。
「これで、従業員の給料分以上に儲けたよ！」
「一時はどうするかと思ったけどさ、
ピンチ脱出って感じよ！」
「家賃の上がりが、倍に増えたよ！」
「スゲー裏ワザだった！」
「残債を期間引き延ばして借り換えたら
毎月の返済が半分になっちゃったよ！」
「利息は余計に取られたけど、全然ＯＫ！」
「以前、お前が言ってた、例の４．５％の銀行。
税理士会で支店長紹介されて少し話したら
行けるってって言われてさ～～～」
思うに、こんな感じでしょうか。
元金分はほとんど返していて
残りは利息分とかって言っていましたので、
５億円の総返済額が７．５億。
２億円程度がまだ残っていたとすると、
利息４．５％で耐用年数での残存期間２７年程度。
これで借り入れた場合、月々の返済額は１０６万円。
まさに、２１０万円の返済額から見れば
半額になったのです！！
利息は１．５％増えて、
返済期間も１７年も増えてしまったけれど、
月々の返済額は半分になったんです。
１００万円以上減ったんです。
浮いた１００万円で、
職員の給料３～４人分は出ちゃうそうです。
いかがでしょうか？
単純に「借り換え」するだけじゃなくて、
こういう使い方もあります。
全てを好条件にするために「借り換え」するのではなく、
ただ、一点のみを集中的に好条件にする技です。
利息も増えた。（３％→４．５％に）
総額の残債も増えた。（２億円→３億４，５００万円に）
しかし、借入期間も増えたので、（１０年→２７年に）
月々の返済額は減った。（２１０万円→１０６万円に）
しかも、倍返しで減った。
別に、コレを奨めているわけではないです。
実際には、更に１億５，０００万円近く借金が増えちゃうんです。
５億円の建物が、
７億５，０００万円になり、
更に９億円になっちゃうんです。
とてもお奨め出来るもんじゃないんです。
時と場合によって使い分ければ良いんです。
彼の場合は、今の急場をこれで乗り切ったんです。
また、暫くしてから、別銀行で完全に好条件にして
「借り換え」ちゃうのもありなんです。
また、違ったタイミングが来れば、
違う形での「借り換え」も可能なんです。
お金の出し入れが可能なんです。
ケースバイケースによって
色んな金融機関を使いこなしていくのが
「神」テクニックなんです。
また、これが可能なのも融資を使うからこそなんです。
◆今日の公式◆
金融機関はケースバイケースで
融資条件を変えながら使いこなしていく！
でも、４．５％の某地銀も
こういう積極的な使い方ができるんですね！
良かったです。
