前回に引き続き、
銀行が融資をしない（したがらない）方程式の続きです。
前回までは、「人物」側に焦点を当ててお話ししましたが
今日は、「物件」側に焦点を当ててお話しします。
こんなヤツには金貸さない！
こんなモノには金貸さない！
不動産投資やっててよく出てくる
お金を貸したくない物件です。
でも、どれも利回りとか超高いんですよ！
しかも、場所も良いとこだったりするんです。
じゃ、どんな物件か？
ズバリ
「違法建築物」と「借地権」
まず、違法な建築物ですが、
主な単語を言います。
「容積率オーバー」
「４２条２項道路」＝「みなし道路」
「再建築不可物件」
「既存不適格」
「違法建築物件」とは、その名の通り違法な物件です。
よくある例としては、建築当時はもちろんちゃんとした建築物でしたが、
その後、増改築を繰り返してどんどん大きな建物にしていってしまって、
いつの間にか、その土地で建てられる建物の「大きさ制限」以上の建物に
巨大化してしまった場合を「容積率オーバー」と呼ばれて、
法律に反する違法な建築物となってしまいます。
「容積率」とは、
敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合のこと。
容積率２００％と建築基準法上あった場合、
１００平米の土地には延べ床面積２００平米の建物まで建築できますが、
これを超えると違法建築物になります。
「建ぺい率」とは、
敷地面積に対する建物面積（建坪）の割合のことで、
建ぺい率６０％とは、
１００平米の土地には１Ｆの建物面積（建坪）が
６０平米の建物までしか建てることができません。
容積率２００％・建ぺい率６０％と指定されている土地には
最大で建坪６０平米の３階建ての
延べ床面積１８０平米＋４階２０平米の建物が建築できます。
容積率は建築基準法なので違反した場合罰則がありますが、
建ぺい率は都市計画法なので罰則がない様です。
また、建築基準法と登記法とは面積算出に違いがあります。
登記上は延べ床面積に共用廊下部分等を含めますが、
建築基準法では含めません。
なので、登記上の面積では容積率オーバーとなっていても、
建築基準法上では容積率の範囲内となっているケースもありますので、
登記簿上での若干の容積率オーバーだった場合は
建築基準法上で再確認してみると
まれに適法物件だったって場合もある様です。
「４２条２項道路」とは、
「みなし道路」とも呼ばれます。
現行の建築基準法の規定では、
都市計画区域において敷地が４ｍ以上の道路に接していないと
原則として建物を建てることはできません。
２項道路（みなし道路）は、
道路中心線から２ｍ後退（セットバック）することで建築可能となります。
ただし、道路の反対側が川や崖等の場合は境界線から４ｍ後退となります。
法律の定める幅員４ｍ以上の公道に２ｍ以上接すべし、
という建築基準法の４２条の基準を果たせない敷地に建つ建物は
そのままだと「再建築不可物件」として建て替えや増改築が制限されます。
私有の土地をセットバックした上で、
特定行政庁・市区役所の指定により
建築基準法上の道路と接道したとみなして貰うことで
再建築可能、増改築も許可が出ます。
こういった「みなし道路」は、
住宅密集地、築古物件が密接した路地裏などです。
区域がほとんど住宅密集地で構成されている
東京都内２３区内や横浜、川崎と言った
昔からの大都市部においては、
逆に、「みなし道路」のない区など存在しないと言ってもいいくらいです。
また、違法建築物と似ていますが、
ちょっと違うのが「既存不適格」と言われている建物があります。
建築当時は、もちろんちゃんとした建築物でしたが、
その後、「法律が改正」されてしまった結果、
今の法律では違法建築物になってしまった場合です。
建物竣工時から違法な増改築を行っていなければ、
そのまま使い続けても違法な建物にはなりません。
「借地権」とは、
文字通り、土地を借りているんです。
借りた土地の上にアパートやマンションを建てているんですね。
なので、いつか土地を更地の状態に戻して
返さなきゃいけないって契約になっているんです。
３０年とか５０年とかの借地契約が一般的でしょうか。
ただ、実際は、返す期間になったとしても
再契約したり更新したりしていくのが多い様です。
それに、５０年も過ぎたら建物もそろそろ解体の時期でしょうし、
土地を返還しても良い頃かも知れません。
とは言え、建物所有者はＡさんだったとしても、
土地所有者はＢさんとなってしまい、
Ａさんの権利としては、
あくまでもアパートという建物を建てて使用したり
処分する権利のみが与えられているだけです。
なので、アパートを取り壊して、
その土地で別の事業をしようと思っても勝手にはできません。
あくまでも土地の権利は、
土地所有者のＢさんの権利なのです。
で、
等々、色々、お話しましたが、
結局、とどのつまり、
銀行はどれも融資しません！
何を言っても無駄です！
融資しません。
もしかしたら属性でカバーできる可能性もあるかも知れませんが
基本的に僕はそんな銀行は聞いたことが無いので融資しません！
問答無用で融資しません！
法律が変わっちゃったから
どうしようもない既存不適格物件であろうがダメ。
みなし道路であろうが事実上セットバック出来ないような
住宅密集地の場合は再建築が不可である以上融資も不可。
銀行は国が定めた法律に違反するモノにはお金は貸さないんです。
だって、前回もお話しした通り
国の子会社の様なものだからです。
万一の時は国の公的資金投入もあり得るのに
国がダメって言ってる建築物にお金貸しちゃまずいですしね。
もっと言うと、
万一、貸したお金を返せなくなった場合に、
担保に取った不動産を処分して残債を回収するんですが、
同じ理由で買い手がなかなかみつからないと処分できないです。
結局、残債が回収できない様な物件では、
積算評価だとか収益還元評価だとかを
論じる以前の問題として、
担保価値がそもそも無いってことになっちゃいます。
◆今日の公式◆
銀行が融資承認しない物件
「違法建築物」
「再建築不可」
「容積率オーバー」
「４２条２項みなし道路」
「既存不適格」
「借地権」
じゃ、こう言う物件はどうするのか？
最後朽ち果てるまで所有し続けるべきか？
いいえ、あるんです。
お金貸してくれる金融機関とその借り方が！
それでは、次回をお楽しみに！
