「借り換え」とは、
現在の残高分を借り入れし、従前のローンを完済、
その後は新しい金融機関に返済していくことを言います。
何が、そんなに裏ワザなのか？
何が、そんなにスーパー必殺技なのか？
何が、そんなに神技なのか？
まずは、僕の実例をご紹介します。
初めの第１号物件は、
約１億円程度を
金利約３％程度で
借入期間２３年で借入していました。
月々の返済が、約５０万円程度。
でもね、今、融資の返済表を見たら、大発見！
半年後くらいから金利が０．５％くらい下がってた！
恐るべし！変動金利！！
だからね、固定より変動ん方が良いんですよね～
なので、月々の返済が、４８万円程度。
翌年の３月には、利息４．５％で有名な某地銀にて、
借入期間２７年で借入して
月々の返済額が、９１万円ちょっとです。
合計すると、約１４０万円程度でした。
実は、
太陽光設備を設置してお
実は、
当時の会社で一手
ま、
と、同時期に事務所タイプのお部屋が退去されてしまったんです。
具体的には、
８０㎡近くある１つの大きな部屋に
稼働タイプの間仕切りを付けて、１ＬＤＫにもできる新型システム賃貸。
勿論対面キッチンです。
値切りに値切って２００数十万だったかなと。
同年末頃、２つのＲＣを取得したので
個人だと少し大きいなと思い、
節税対策の一つとしての意味で
管理法人を設立しました。
このあたり詳しくは、後程、
「物件購入後のテクニック」編でお話しますが、
家賃収入を物件運営の管理費用として経費として
節税したいと考えての事でしたが、
それぞれに、管理会社もきちんとつけているので
二重管理みたいな形になってしまうので、
経費計上できるのもせいぜい１割程度あるかどうかって
友達の税理士からも言われていました。
（３～５％程度が妥当みたいです。）
でも、約３００万円の収入の１割でも３０万円ですから、
経費計上できれば御の字と思って、
いわゆる、資産管理会社を作っときました。
同年末頃に同じ友達の税理士さんから
ポロッと、とある地銀で結構なやり手の担当者の話が出て、
ダメ元で話しを聞きに伺ってみました。
何をかと言うと、２つあって、
１つは、４．５％って何とかならないかな～ってことと、
２つ目は、法人融資可能かどうか？
作ったばっかの法人なんで通常は融資できないと思いますが、
今、個人所有の２棟のマンションを法人名義にしたかったのです。
そうすれば、節税対策の管理費の経費とかの概念ではなくなり、
家賃収入は、法人全体の売上に含まれ、
法人全体の経費を差し引けるのです。
５％や１０％の話ではないのです。
また、所得税は、個人より法人の方が安くなる傾向にあります。
更に、相続の概念すらも覆るのです。
僕が代表者ですが、代表者を変更すれば、
その法人の所有する全てのモノも新代表者が扱える様になります。
代表者変更に相続税レベルの多額の税金はかかりません。
（詳細は、後程）
なので、早目に法人に移行しておきたかったのです。
って、話したら、暫くお待ち下さいって言われて、
２～３ヶ月くらいは経ちましたかね。。。
もう、あの話も忘れてんだろうーなー、
やっぱ、みんなテキトウなやつばっかだな～
なんて思ってたんです。
そしたら、電話来て、
今、計算して本店決済促してるとこだから
こうやってご連絡してるってことは、
押し通す自信があるんでご一報しましたよ！
だって。
やりますね～！
早速、その電話をもらったその日のうちに、
詳細内容を聞きにご挨拶がてら
菓子折りを銀行の隣の和菓子屋さんで買って
持って行きましたよ。
僕の要望を、まとめるとこうです。
１、法人融資
２、金利を今より安くして欲しい
３、あと、２，０００万円くらい追加で借りたい
４、でも、今の月額返済額と同等以下にして欲しい
・・・・もちろん、それなりの理由は付けていますよ。
こんなストレートな物言いはしてないんですが
本質を抽出するとこう言うことです。
前回までにお話した、
銀行に求める事３つありましたよね？
＋新設法人融資の４項目です。
＜銀行への３つの要望＞
１、「多くのお金」を借りる事。
２、「長い期間」で借りる事。
３、「低い利率」で借りる事。
出来るだけたくさんのお金を、
出来るだけ長い期間、
出来るだけ低い金利で借り入れること。
これに、僕は、既に、失敗していたんです。
なので、別な銀行に再度お願いに上がったわけです。
どさくさに紛れて、法人も追加して。
当初、その担当者の方も、
４．５％の利息は下げての融資自体は通すつもりでいたが、
条件面まで全て揃うかどうかは厳しいとの事でした。
利息は、さすがに２％台だろうし、
２，０００万も負荷するのは
どうやってつじつまを合わせようかとかって言ってました。
僕の理由は、
まさに前回お話した通りの理由付けです。
＜融資申込額を売価以上に釣り上げる方法＞
１、諸経費
２、ＮＰ（修繕費用）
３、ＰＰ（設備投資費用）
売買だと諸経費（登記費用と不動産取得税）が
７００万～８００万円くらいまた来るのと、
部屋のリフォームと太陽光で６００万くらいは、かかった。
（過去形ですが、、、）
今回は、自分（個人）から自分（法人）なんで、
仲介手数料とかは掛からないんですね。当然に。
あと、５～６００万円足りてないんですが、
ま、何とかーーって感じです。
一体僕はうまいこと借り入れる事ができたのでしょうか？
次回をお楽しみに！！
