前回までは、銀行から融資を受ける際の
交渉テクニックについてお話ししていました。
少しでも良い条件で借り入れをしたいものです。
では、お金を借りる際の要望とは何か？
何度もお話ししている通りです。
出来るだけたくさんのお金を、
出来るだけ長い期間、
出来るだけ低い金利で借り入れること。
１、「多くのお金」を借りる事。
２、「長い期間」で借りる事。
３、「低い利率」で借りる事。
１、については、融資申込額を売価以上に釣り上げる。
１、諸経費
２、ＮＰ（修繕費用）
３、ＰＰ（設備投資費用）
２、と３、については、相対性理論の関係にあること。
融資ＯＫの後に、チョロッと交渉してみる
でもね、
なかなかうまく話ができないものですね。
特に、初心者のうちは。
初めての借入の時なんて、ほとんど銀行の言いなり。
僕も何も交渉の余地無でしたから。。。
もしくは、不利な条件で融資をしてしまった！
なんてことも最初の頃は良くあります。
例えば、特に初心者に良くある例としては、
金利が４．５％しか受け付けてくれるところが無かったとか。。。
もしくは、８％だった（最近はこんな商品も出してます）。。。
なんてのも。
借入期間が１５年でしかなく、
短すぎて毎月の支払いがきつかったとか、
返済期間があと１０年を切ってきて、
利息がほとんどなくなってきたので
税金が多くなってしまいデッドクロスに陥りそう。。。
なんてのも。
大きな修繕をしようとしたが、借りれなかったので現金出した。
なんてのも。
太陽光設備を設置したが、現金で設置してしまった。
借りれるもんなら借りときゃ良かった。。。
なんてのも。
もっとバッコシ有利な金利、有利な期間、多くのお金を
借入したいんだよね、俺は！！
今日は、こんな方に最適の交渉テクニックをお話しします。
大丈夫です。
僕がすでに経験済みですので、誰でもいけるはずです。
これが、最強の銀行攻略テクニックになります。
好条件を引き出す「神ワザ」です。
【注意】
効き過ぎて、少し危険なのであまり多く使わない様にして下さい。
理由は後述します。
◆今日の公式◆
融資で好条件を引き出す絶対的方程式
「借り換え」
しかも、「３月の借り換え」
銀行の融資審査は、実は、２つのタイプがあります。
まずは、通常通りの新規に貸し出すタイプと
既に他行で借りて家賃収入を実践中の大家さんに
条件面を今の金融機関より好条件にして、
新規に貸し出しすタイプがあります。
この後者の方を「借り換え」と呼びます。
「借り換え」のお金を貸すの銀行は
全くの新規物件を持ち込んでの通常の融資よりも
圧倒的に融資しやすいのです。
理由は、
１、既に該当物件を運営している大家さんとしての実績があるので
その人に対しての属性評価以外の信用がある。
２、その物件も当人により既に回っていることが実証されているので
物件に対しての見えないリスクも軽減される。
融資対象人物に対しての属性評価や
融資対象物件に対しての積算性評価や収益性評価以外の
「実際のところどうなのよ！」って部分が
申告書等からも把握できるので安心感が違います。
銀行としては、安心感を伴った融資でリスクが軽減される為に
その分、借主にとって有利となる融資条件が提示できるのです。
借主側だって、今の借り入れよりの好条件じゃなきゃ
わざわざ銀行替える必要なんてないですからね。
逆に、「借り換え」されちゃう銀行はどか？
借入の額が多ければ多い程、相当ストレスになります。
特に、短期での借り換えは、メチャクチャ嫌がります！
５年以内に繰り越し返済した場合は、
「残債の〇％」の違約金を取りますなんてペナルティまで課す銀行もあります。
某ス〇ガ銀行なんかも２～３％の違約金があります。
・・・・・２～３％ です。
１億円の残債があれば、３００万円の違約金です。
携帯電話の短期解約ペナルティの比じゃないです・・・・・・。
ペナルティで新車が買えちゃいます。
中古の戸建も買えるかも。
それくらいにしてでも、防止したいんです。
別に、「借り換え」じゃなくても、
短期の一括返済を防止したいのです。
どうしても！！
理由は、こんな感じ。
例えば、１億円を利息４．５％で３０年間借りるとすると
総返済額は、約倍近い１億８，２４０万円程度になりますが、
これを２年間とかで一括返済してしまうと、
１億４７５万円程度になってしまいます。
１年だと２４５万しか利益になりません。
ちなみにペネルティが外れる５年だと
１億１，１８５万円程度なので、１千万円以上も儲かるので
まぁ、良しとするかってとこでしょうか。
「銀行は、借入期間が短いと儲からない。」
「借主は、借入期間が短いと月額返済が多くなる。」
でも
「借主は、一度借りた銀行だけでなく、
その他たくさんの銀行から借りれる。」
この銀行に対しての交渉事が全て好条件になる
スーパー必殺技のいわゆる「借り換え」ですが、
その具体的な効果の実例をお話しておきます。
この記事は不動産投資について書いておりますので、
不動産投資の実例をお伝えしますが、
不動産投資だけじゃなくてご自身の事業にも使えますので
そう言った意味でも参考にして下さい。
一つ目は、僕の不動産投資の実例と、
二つ目は、僕の小学校からの同級生の税理士が
親から引き継いだ１棟マンションの実例についてお話します。
では、次回をお楽しみに！
