前回までは、違法建築や借地に関しての融資状況について。
銀行は国が定めた法律に違反するモノにはお金は貸さない。
だって、銀行は国の子会社の様なものだからです。
万一の時は国の公的資金投入もあり得るのに
国がダメって言ってる建築物にお金貸しちゃまずいですしね。
もっと言うと、
万一、貸したお金を返せなくなった場合に、
担保に取った不動産を処分して残債を回収するんですが、
同じ理由で買い手がなかなかみつからないと処分できないです。
結局、残債が回収できない様な物件では、
積算評価だとか収益還元評価だとかを
論じる以前の問題として、
担保価値がそもそも無いってことになっちゃいます。
こんな物件には、銀行は融資しません。
「違法建築物」
「再建築不可」
「容積率オーバー」
「４２条２項みなし道路」
「既存不適格」
「借地権」
じゃ、こう言う物件はどうするのか？
最後朽ち果てるまで所有し続けるべきか？
答えとしては、その通りなんです。
ま、そうっちゃそうなんですが、
でもやっぱり売りに出されてるんです。
しかも、激安で！
銀行がお金貸してくれないから
買い手が現金買い以外いないんで、
もちろん、売る側も事情はよくわかっています。
だから、値段を下げて売ってきてるんです。
しかも、相当！
通常物件だったら指値の必要性なし！
ってくらい安いんです。
しかも、案外と好立地。
と言うか都心、都会なんですよ。
東京都の２３区なんてのもザラにあります。
２３区なのに利回り２０％とか。
だから、ビジネスチャンスはあるんです。
事業性が高いんですね。
このあたりの意味わかりますか？
売り手側としては、
何らかの理由で現金が欲しいんです。
でも、銀行融資がつかないからなかなか買える人が現れない。
だから価格を下げざるを得なくなるわけです。
これは、そっくりそのまま買った人にも言える事なんです。
何とかして購入できたとしても、
万一、売ろうと思ってもそう簡単に売り抜けられません。
なぜなら、簡単に融資がつかないから。
こういう意味で、通常物件に比べて売り抜け難い
非常に高リスクな物件とも言えます。
でも、安いから利回りも高くリターンも多い。
いわゆる、ハイリスクハイリターンな物件です。
なので、仮に購入するときもこのことをしっかりと理解した上で
購入に踏み切りましょう。
サイアク、朽ち果てるまで所有すると言う意味です。
すなわち、解体も含めて検討したい物件です。
でもね、ここまで検討する価値ありますよ。
２３区内で利回り２０％とかだとすると。。。
そして、本当に現金買いしか出来ないか
と言うとそうでもないんです、コレが。
ここからが今日の本番！
どういうことかと言いますと、
その時々のタイミングや
金融機関内部の方針に左右されることはありますが、
いつのタイミングでも
どこかの金融機関では
融資してくれるところが現れるものです。
じゃ、今はどこか？
やはりノンバンク系は受け皿となります。
僕は実際融資までやったことはないのですが、
１０股かけて色んな金融機関とお付き合いしてた頃
担当者からの聞いた話です。
具体的に言っちゃいますね。
新生プロパティファイナンスは
基本的には違法建築物の融資はやっていないが、
借地権は良く取り扱うようです。
また、違法でも借地でも
決算時期や提案の仕方によっては
実績があるそうです。
三井住友Ｌ＆Ｆは、
非常に軽い若手の担当者だったんですが、
基本はやっぱりやらないんだけど何か良い情報があるんですか？って
逆に聞かれちゃいました。
具体的な情報を見て決めるので、
何でもバンバン持ってきてみて下さいよ。だって。
あと借地権は基本的にやりますって。
日本政策金融公庫は、
もちろんこれこそ日本の子会社そのものみたいなところですから、
基本はやらないって。
でもね、収益不動産購入ではなくて、
もっと事業性を提案していけば、
結果、不適格な物件だったとしても、
借地上の物件だったとしても、
その事業の内容に融資するそうです。
そして、３つとも同じことを言われたのが、
違法の割合と経緯ですね。
どれくらい違法の割合が多いのか。
例えば、容積率２００％のところで
５００％の容積率まで改築しちゃったのか
それとも２２０％くらいの改築なのかでは違うし、
完全な違法建築よりは
既存不適格物件の方が可能性はあるし、
ここキモですが、
現在違法であったとしても
それを健全な状態に戻せるのか、
また戻した場合の収支はどうなるのか、
更に、戻すリフォームをした場合の
リフォーム費用はどのくらいかかるのか
わかればその費用も含めて融資計画を再提案できれば
やって欲しいとのことでした。
借地の場合は、
最後の解体部分まで含めた収支を出すこと。
要は、理由があっての違法建築物ならＯＫだし
適法に戻せるならそのリフォーム費用を含めた収支で
再提案できるならＯＫってことです。
また、借地の場合も同じで
借地の方が事業性の高いっていう提案できればＯＫ。
良いですか？
ＯＫってことですよ。
違法でも。
借地権でも。
コツは、事業性をアピールすることです。
◆今日の公式◆
銀行が融資承認しない絶対的物件を融資承認する方法
＜可能性のある金融機関＞
ノンバンク＆日本政策金融公庫
＜方法＞
事業性が高いことをアピールする
むしろ違法だから有利になる点
むしろ借地だから利益が出る点
＋
適法に戻した場合の収支
＋
解体費用含めた収支
この３点による利益最大化をアピールする！
