前回の続きからで、
公庫融資の具体的シュミレーションをしていきましょう。
その前に、もう一つだけシュミレーションに加えた方が
カッコいい項目がありましたので少し説明します。
「所得税」もシュミレーションに入れておきましょう。
毎年の税金部分（所得税）があれば
オッ、税金まで知識がるとはなかなかやるな～と思われて
何となくカッコいい感じがするでしょう。
収入から支出を引いた利益にその額に応じた率で税金が課されます。
しかも建物部分は減価償却費が経費として使えます。
築古木造であれば５年間は経費でいっぱいになるかも知れません。
多分、この段階では、物件数も１棟目か２棟目でしょうし、
利益と言っても数百万円程度だと思いますので
所得税も利益の１０％～２０％程度としてシュミレーションすれば良いと思います。
また、経費は、借入返済額の税金部分も経費として差し引けますので
それを差し引いての利益となります。
借入返済額の全額を経費として差し引けないので注意です。
それと、消費税は、住居用として貸し出している場合はかかりません。
テナントや事務所用として貸し出している場合は、
その合計額が１，０００万円以上あれば現段階で８％かかります。
では、総合的にシュミレーションしてみます。
シュミレーション前に一瞬だけコレお願いします。
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
ポチッとお願いします。
ありがとうございます！
では、あらためて、総合的にシュミレーションしてみます。
まずは、不動産投資の絶対的方程式を崩してはダメです。
【借入返済額＜家賃収入×４０％】
この方程式を満たす物件を公庫融資を使って購入するとなると、
公庫の借入期間が１５年（１８０か月）なので
相当高利回り物件になってきちゃいます。
利回りを基準にするならば２０％は必要になります。
なので、木造の築古物件かド田舎物件の可能性が濃厚です。
公庫で原則最大値の４，８００万円の不動産を購入したとします。
４，８００万円・１５年間・年間返済額４００万円（利息部分８０万円）
不動産投資の方程式にはまる物件であるならば、
家賃は年間１，０００万円入る様な物件になります。
収入 家賃 １，０００万円 ５年後から１％づつ下落 １５年後９００万円
支出 固都税 ５０万円（毎年下がってくるが平均値として）
管理費 １００万円（不動産管理会社と共用部経費）
修理代 １５０万円 ５年後から１％づつ上昇 １５年後３００万円
借入利息 ８０万円
所得税 １０万円（５年間は建物の減価償却）～１００万円（６年目）～４０万円（１５年後）
収支 ６００万円（５年間）～５００万円（６年目）～３２０万円（１５年後）
ここから借入返済金の元金部分３２０万円が差し引かれます。
収支２８０万円～０円程度
（０円はちょっとアレなんで、プラスになるように若干修正してください。）
非常にザックリとしたシュミレーションの例ですが、
大体この様なイメージになりますので参考にして下さい。
事業計画書と言うか、シュミレーション表ですが、
正直、エクセルの表ペラ１枚でアピールポイントは出来ちゃいます。
これ以上、無いんですよ。
ま、無理矢理、家賃の収支計画以外も作成して１０枚くらいにしますが。
コツは、前回までやって来た物件のデューデリジェンスをそっくりそのまま
レポートにすれば相当な事業計画書にはなります。
以下の様な感じでレポートをまとめて
「アパート経営事業計画書」と書いた表紙を１枚つければ
相当立派な事業計画書になります。
★家賃の収支計画表（上記記載のもの） ＜１枚＞
★物件の図面での判断ポイント ＜１枚＞
★現地行く前での事前準備診断 ＜１枚＞
★ネガティブポイントとその修繕見積り費用 ＜２～３枚＞
★ポジティブポイントと投資見積り費用 ＜２～３枚＞
★自分の経歴書と家族構成（コレ重要です） ＜２～３枚＞
★今までのアパート経営の実績があればそれも
収支計画書は、エクセルでひな型を作っておくと良いです。
銀行融資の際もあった方が無いよりは評価してくれます。
それと、自分の「経歴書」と「家族構成」は初めから作っておきましょう。
融資申し込みの際にはどの金融機関にも全部持って行きます。
資料一式に「経歴書」や「家族構成」まで付けて出すと、
融資の担当者から物凄く褒められますよ。
ここまでが、事業計画書についてのお話です。
更に、更に、ここまで来て更にダメ押し情報です！！
担当者によってはこれらの事業計画書すらいらないです。
販売図面持って、ポイントだけかいつまんで話すだけです。
１０分程度でしょうか。
形式上の審査申し込みの際の公庫用の事業計画書ですら、
書き方を指示して、一緒に考えながらその場で記載させてくれます。
僕が、公庫融資した時の事です。
僕の場合は、既にアパート経営経験者だったので
話も早かったかも知れませんが
聞いてたこととずいぶん違ったので拍子抜けしました。
と言うか、ありがたかったんですが。
なので、公庫をたくさん回って、良い担当者に会って下さい。
これが公庫融資攻略のカギですし、
事業計画書をまともに書いたことがないあなたにだって
低属性のあなたでも不動産を購入することができるんですよ。
もし良ければ担当者の方ご紹介しますよ～～
彼、まだ、いるかな～
初心者の頃は、公庫の事業計画書攻略本とか
事業計画書のマニュアルとかを数万円出して買ったりしてました。
今でも、ネットを見ると公庫融資の専門代行みたいな人たちが沢山いて
融資成功したら融資額の３％を報酬とする、みたいなの多いです。
こんなの簡単です。
担当者次第ですから。
僕が代行やってあげるからお小遣い下さいって感じですよ。
今度、僕の事業計画書を特典として無料で差し上げますので、
良ければ「ひな型」としてお使いください。
◆今日の公式◆
公庫融資攻略は、たくさん回って良い担当者を見つけること。
事業計画書は、担当者との話のネタに過ぎない。
でも、作って行こう。
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
ポチッとお願いします。
ありがとうございます！
