前回に引き続き、
「あなたならどんな人にお金を貸しますか？」
まずは、その人を信用しているかどうかですね。
見た目の印象からどちらかと言うと
自分とは合わなそうだな～って人は
何となく信用できないから、
どんな良い話を聞いても
どこか上の空になっちゃいます。
銀行の担当者も同じです。
「信用」を証明する流れがコチラ
・話を聞くに値する人物かどうか？
→あなたの「第１印象」です。
暑くてもスーツにネクタイでクールに話します。
を心掛けてみて下さい。
なんか好感もてそうって思ってもらって
初めて不動産のお話です。
・まずは家賃収入で返済可能か？
→あなたの話「事業計画」
・ダメならあなた自身で返済できる人か？
→あなたの資産背景「属性評価」
・それもダメになったら返済できる金額で売れるか？
→物件の「担保価値」
この３点を証明します。
これらを出来るだけ公的な書面を持って立証していきます。
じゃ、どんな書面で立証するのか？
僕はいつも「融資セット」一式を持ち歩いていました。
これをサッと出すと、
初対面の担当者は大体が驚いてくれます。
良い意味でです。
なので、第１印象はクリアして、
僕の話を聞いてくれる状態になってくれるんです。
更に、話に引き込みやすいし
その場で、より具体的に詰めて行きやすいです。
担当者だってお客さんを目の前にして
ほったらかしにはしないので
資料を一通り眺めて会話していくと思います。
途中まで会話しているうちに
これだけ資料がそろっていれば
取り敢えずは簡易的な評価くらいできそうだし
追加資料をアレコレ要求する手間も省けそうだし
不動産融資についても良くわかっている人みたいだし
熱意が感じられるし
決算にも間に合うかも知れないし
億の貸し出し成功させたらカッコいいし
みたいになってくれるようにアピールです！
＜必勝！融資セット＞
・２～３年分の収入のわかるもの
個人なら給与明細書でＯＫ
法人役員や事業主なら決算書や確定申告書
（法人役員の場合は決算書と自分の給与明細）
・資産背景のわかるもの
購入しようとしている不動産以外で
現在所有している現金や資産
または、生計を共にする家族の資産でもＯＫ
現金なら通帳のコピー（まずは、直近のページのみ）
株式証書等のコピー
不動産なら登記簿
すでに収益不動産をお持ちなら登記簿と
レントロール（できるだけ満室に近く）
ここでは、家族の分も含めて
出来るだけ多くのコピーで構いませんので
お金持ち具合を装って下さい。
・経歴書
履歴書、職歴書の様なものですが、
できるだけアピールする様な内容にします。
プロフィールです。
これだけたくさんの能力や経験があるので
億の借入起こして不動産購入しても大丈夫！
なイメージを伝えて下さい。
また、家族の分も付けておくとより安心できますね！
万一、自分がダメでも奥さんが公務員やってるなら
安心しますから。
・家族構成
連帯保証人とならずも、
万一の場合の法定相続人も
銀行としては知っておきたい事項です。
ここまでご丁寧に資料を作成しておくなんて
何て几帳面で真面目な方なんだ具合をアピールします。
これが目的です。あくまでも。
・変な借金が無いことの証明
初心者で、こう言うのがあったら、アウトです。
カード等の延滞履歴
カードローンの残債
リボ払いもよくないですので、今後は一括返済にしましょう。
銀行は、審査する際に個人信用情報を調査します
と言った書面に署名させます。
具体的に何かと言うと、カードの履歴を調べるんです。
なぜカードの延滞履歴が重要かと言うと、
借りたお金はきちんと返す人なのかどうかを
カード履歴からチェックしたいのです。
「あなたならカードでお金を借りて
しかも延滞している人にお金を貸しますか？」
なので、絶対に延滞しないでください。
また、カードでお金もちょいちょい借りないでください。
何の計画性も無い様に見られてしまいます。
カードでお金を借りたりリボ払いで支払ったりしている方は
必ず、理由（言い訳）を作っておいて下さい。
こういった信用情報は以下の３つの機関すぐに取れます。
ＣＩＣ（シー・アイ・シー）
ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）
全国銀行個人信用情報センター（全銀協）
この３つとも銀行は調査してきますので、
予めご自身で取っておくのが手なんです。
審査するまでもなくＯＫでしょ！アピールです。
しかし、取った信用情報に延滞等のダメ履歴が
バッチリついちゃっている場合は、
敢えて提出する必要は無いですが、
理由（言い訳）を考えておいて下さい。
ちなみに、クレジットカードに延滞履歴が付いた場合は、
２４か月後にその履歴は消えます。
または、延滞後カードが使えなくなった場合は、
完済してから５年で履歴は消えることになっています。
・物件資料一式
購入希望の物件の資料一式です。
本気で買うつもりじゃなかったとしても、
銀行に打診に行く場合は、必ず物件資料は持っていきましょう。
なぜなら、買う気が無い人または買う物件が無い人の話は
あまり本気になって聞いてもらえないからです。
できれば、不動産投資の２つの方程式の計算式も
一緒に付けておいてあげると
その場での話が非常に広がりますし、
お、この人相当に知識がある人だなって一目置かれます。
月額返済額＜家賃の４０％
売買価格＜積算評価
レントロール
土地と建物の登記簿、公図
修繕履歴
固都税
評価証明、公課証明
収支のシュミレーションまではいらないんですが、
僕の場合は、空室があったらどうやって満室にするかの
テクニックもアピールしちゃいます。
だいたい、これで初めに出す資料一式になります。
その後、審査が進むと、
収入証明書や税金納付証明書の様な
役所から発行してもらえる本当の公的証明書の
提出を求められます。
なので、あまりウソハッタリをかますとバレます。
なるべくバレない範囲でお金持ちを装って
この物件にどれだけ価値を見出しているかを
熱意を込めてアピールしてください。
