前回に引き続き、
【空室を埋める方程式】です。
なぜ、空室か？
理由は２つあります。
１．「内見が無い」
２．「内見があっても成約できない」
まず、１．が理由であるならば、
【内見ＵＰ↑の５ステップ】
この５つのＳＴＥＰを使って
まずは、内見者を増やしましょう！
内見者をご案内する際は、スリッパを忘れずに！
【ＳＴＥＰ １】
全国賃貸ポータルサイトへの掲載
【ＳＴＥＰ ２】
地元賃貸ポータルサイトへの掲載
【ＳＴＥＰ ３】
家主自らインターネットを使って募集
【ＳＴＥＰ ４】
客付け業者への営業
不動産屋さんでは物件案内の優先順位があります。
１．自社物件
２．入居希望者が即決するくらいに決めやすい物件
３．決まれば実入り（手数料）が大きい物件
これも当然だと思いませんか？
やり手の営業マンなら、まず、ここを狙うでしょう？
最近は、フルコミッションの営業マンも少なくなってきて
どこの物件を決めても実入りはほとんど変わらない
なんて不動産会社もあります。
そうなると、２．の物件を優先したくなります。
でも、ここでちょっとしたテクニッですが、
あなたの物件の担当者みたいな営業マンを探してください。
この営業マンに直接コンタクトを取って下さい。
で、決めてくれたら、会社に渡す広告費とは別に
個人的に直接お礼を差し上げますと握っちゃいましょう！
あまり、大事にならないレベルの金銭または商品券が妥当です。
昔は、結構横行していた技な様ですが、
最近は、コンプライアンスやらアグレッシブな営業マンが減少しているので
いわゆる「そでの下」攻撃をすることはあまりなくなったそうです。
どうしても、拒むようであれば、会社に広告費として支払うようにしましょう。
他の物件あっ旋するより多く手数料が貰えるんなら
会社としても頑張ってあっ旋していこうと言う機運になると思います。
ちなみに、個人バックの相場は、
１か月の家賃の５０％くらい。
または、１万円でも良いし、１か月分でも良いと思います。
最近の不動産投資ノウハウ本を見ると
大家さんが自分で空室を埋める方法論みたいなものを
見かける事が良くありますが、
基本は、客付け業者さん中心になります。
インターネットでホームページ作って自分で募集したり
チラシを配って直接募集したりは
効果は出ますが、
大家さん一人だけの力になります。
一人よりは二人の方が倍のパフォーマンスが発揮できます。
周辺不動産屋さん１０社の方がより力強いし、
１０社より３０社、
３０社より５０社、
５０社より１００社
の方がより効果的であることに間違いはないと思います。
物件周辺、駅周辺、大型ターミナル周辺の
不動産屋さん１００社くらいサッサとっ回ってくれば良いんですよ！
１日あれば相当数回れます。
どんなに話し込んだって５分程度。
１０社回ってもたったの５０分ですよ。
１００社回ると５００分、８～９時間です。
１日だと疲れちゃうんなら２日もあれば余裕だと思います。
ほとんどの不動産屋さんが大忙しだと思います。
担当者だってお店にいるよりも
お客さんを連れ回している方が良いですし。
なので、お客さんが最も多いであろう土日祝日はダメです！
土日祝日は不動産屋さんのかき入れ時になるので
そんな忙しい最中に、
「あの～、大家なんですが～、募集お願いしたいのですが～」
とか言われても、聞いてらんない状態です。
なので、業者回りは、平日がベスト。
水曜や木曜は不動産業者さんの定休日が多いのもわかると思います。
お客さんが少ないからです。
でも、自分が業者回りするときは定休かどうかは気を付けてくださいね。
一番良いのは金曜日。
明日の土日に向けて準備してる最中に
自分の物件の募集も入れてもらいましょう！
月曜や火曜だと土日までに５～６日あって、
休みも挟んじゃうから、相当なインパクトを付けとかないと
営業担当者が忘れちゃってる可能性もあります。
これが金曜日だと、昨日の事なので
記憶にも残っている状態だと思います。
また、すぐに決まらなかったとしても
担当者からは、名刺を必ずもらうようにして、
メールやＦＡＸに自分の物件情報を
金曜の夕方頃に流しておくようにしましょう。
もしくは、土曜の朝とかが効果的な様です。
【ＳＴＥＰ ５】
「禁断のポスティング」
それでは、次回をお楽しみに！！
