今まで、空室を埋めるために色々お話ししてきました。
前回のシークレット・ウエポンの時点で、
わけわからなくなっているはずですので、
手順を少しまとめます。
まず、内見者を増やして下さい。
そして、内見者２人に１人は成約させます。
ここまでは、わかると思います。
で、僕が空室が多い物件を購入した場合
客付けの手順です。
その他は、空いた時間ですべてやりますが、
優先順位で並べ替えるとこんな感じになります。
１．管理会社に広告費をかけてお願いしてみる。
２．１部屋だけ家具家電＆プチリノベしてみる。
３．地域の客付会社に営業して回ってみる。
４．同時並行で、不動産ホームページを作成する。
５．反応が無ければ、禁断のポスティング。
以下、３．まで少し解説しておきます。
＜１．管理会社に広告費３００％！でお願いしてみる。＞
１か月程度反応が無い場合、以下を確認。
◆内見はあるのか？
◆内見があるのに成約できないのか？
＜２．１部屋だけ【ファースト・ウエポン】発動！＞
家具家電＆プチリノベでアピール！
誰に向けてアピールするのか？
◆もちろん内見者に向けてアピール
◆客付不動産屋さんに向けてアピール
＜３．客付け業者営業＞
管理会社を信じれないからこその直接営業なわけですので、
連絡窓口は、全て自分に集中させます。
広告費を３００％！！として、
話を聞きながら巡回すると、
基本、驚かれます。
更に、ウマが合う不動産屋さんには、
「今月限定４００％！！」なんて手書きで
修正して書き加えておきます。
この、客付業者回りのポイントというか、
考え方をお話ししておきます。
コレって、印象に残るんです。
３００％！なんて、自作のチラシ持って
飛び込み営業してくる大家さんて結構珍しいです。
大家さんは、今回の空室が埋まって終わりじゃないんです。
また、いつの日か空室が出た場合に、
すぐにでもお客さんを付けてもらいたいんです。
皆さんも、町の不動産屋さんを思い出して欲しいんですが、
窓が広告図面でビッシリ埋まっっちゃってる様な
イメージが出てくると思うんですが、いかがでしょうか。
そうなんです。
このビッシリと貼り付けられている物件全てが
あなたの物件と競合するライバル空室なんです。
まず、最初の第一関門は、
これらの、ライバル空室たちに競り勝って
あなたのお部屋にお客さんをご案内していただかなくてはいけません。
どう思いますか？
あの無限に貼ってある募集図面。
あの片隅にあなたの物件が貼られています。
お客さんの目に留まりますか？
不動産屋さんが案内したいと思いますか？
もしかしたら、片隅にすら貼られていないかもしれません。
そこをかいくぐって、
まず、内見させたいのです。
そうです。
不動産屋さんの気持ちになって考えるとわかりやすいです。
不動産屋さんは、どんな物件なら内見させてくれるか？
当然、広告費が沢山もらえて儲かる物件であることに
越したことはないんですが、
内見させたらすぐにお客さんが、いいね！って
言ってくれる物件も連れて行きたくなります。
または、お客さんが来店していて話をしながら
営業マンが、そうだ、アレを内見させてみようっ！と
思い出してもらえるようでなければ
無限にあるライバル空室の募集図面の山に埋もれてしまいます。
実は、ここがポイント。
記憶に残る様なインパクトを与えておきたいのです。
どうせ、客付業者さんを営業していても、
事務員さんに対応されることがほとんどだと思います。
営業マンは、基本的に外で案内等の接客をしていることが多く
直接、現場の営業マンが対応してくれることの方が少ないと思います。
担当の営業マンが帰社して、事務員さんから
「さっき大家さんが直接来て、客付してくれって
こんな図面渡されましたよ～。」
何て言われて見たら、３００％！（今月限定４００％！）。
インパクト【大】だと思うんですよね！
それで、興味を持ってもらったら、後日、
担当の営業マンから連絡が来ると思います。
まずは、ここまでくれば
【ファースト・インパクト】大成功！！
営業マンの携帯電話やらメールアドレスやら聞いておいて
空室が出るたびに直接交渉できちゃえますから！
更に、もう一つ。
ついに、物件にお客さんを案内して、内見に来てもらった時。
全ての空室が原状回復されていて
すぐにでも住めるように綺麗になっているのは当然の事ですが、
各お部屋それぞれに、スリッパや間取り図やメジャー、
またはアメ等が置かれていたり、
一部屋だけ、家具家電＋アルファ―等が設置されており、
ちょっとしたモデルルームの様になっているお部屋があった！
なんて場合、
来ていただいたお客さんに気に入ってもらうことは、
もちろん、その通りなんですが、
それ以上に、ターゲッティングしているのは、
実は、各客付業者さんなんです！！
不動産屋さんに対して、
「オッ！」
と思わせたいんです。
インパクトを与えたいんです。
これが、まさに【セカンド・インパクト】なんです！
◆今日の公式◆
客付業者を回って２つのインパクトを与える
広告費のファースト・インパクト！
＆
モデルルームのセカンド・インパクト！！
【内見者ＵＰ↑の５ＳＴＥＰ】も
【即決させる５ウエポンの法則】も
全ては、不動産屋さんのために！
今までお話ししてきたノウハウは、
あなたの物件を町中の不動産屋さんに
最高に印象付けるための大きなテクニックなのです。
と、とらえて下さい。
今回の空室のために。
次の空室のために。
この町に大きくインパクトを与えましょう！
・・・・・・で、
僕の１３戸の空室はどうなったのでしょうか？？
このお話で２２話まで引っ張ってきましたが、
取り敢えず、青汁のヤ〇ザ風の八名専務の
管理会社に広告費出してお願いだけした状態でしたが・・・・・・・・。
