前回からの引き続きで、
物件を購入したら、まず、自分にできることをやります。
１．セルフリフォーム（自分の思いでは１～２日）
２．セルフでできないリフォームの格安業者手配
３．物件ホームページ作成（２日で）
４．客付け業者回り
５．禁断の周辺物件チラシ爆撃
６．コレをぽちっと押す
ありがとうございます。。。
１．セルフリフォームは前回もお話しした通りですが、
ビデオの録画もいまいちで、不器用な僕にとっては、
いつも大変苦労するんです。
よく空室対策の基本中の基本で言われるように、
家具家電付きにしようと思い、
更に、モデルルームみたいなお部屋に演出しようと思って
リサイクルショップやイケアなんかに行って、
思いのままバシバシ色んなグッズを買ってきては
組み立てや取り付けができずに放置状態だったり・・・・・・。
例えば、イケアのヘンテコな形の電気知ってると思うんですが、
組み立てに半日かかり、
取り付けに半日かかります。。。
日本の一般的な電気の取り付け口に合ってないんですよね。基本。
また、ウネウネ鏡って、大家さん必須アイテムだと思うんですが、
壁面にうまくネジを入れないと、すぐに外れちゃってキケンなんです。
アパートの壁ってとっても薄いんでネジとか固定しないんですよ。
知ってますか？
せっかく購入できた物件に対する想いはわかります。
でもね、なかなか素敵なモデルルームみたいなお部屋を
セルフで演出するのってメンドイんです。
こんな、不器用極まりない大家さんに朗報があります。
不動産投資本編の方で詳しくお話ししますが、
空室対策のどの本にも載っていない秘儀を公開します！
ですので、最後まで見て行ってくださいませ！
２．格安業者手配についても、前回お話しした通りですが、
ホントに安さだけを求めるやり方で必殺技を一つご紹介しときます。
３社に相見積を依頼。
一番安い見積を、高い見積を出した２業者に見せて
価格競争に巻き込んで、２業者から更に安い見積を出させる。
それを初めに一番安い見積を出した業者に見せて
再度、引き下げる。。。
または、自分が気に入った業者に最低金額の見積を見せて
同等以下でやってもらう。。。
ま、なかなかここまで冷徹にやれないと思いますが、
頭の片隅に留めておいていただけたら参考になると思います。
３．物件ホームページ作成についての意味合いは前回の通り。
コツは、写真を１日かけてバシバシ撮っておくことです。
物件全体・メインとなる空室内・周辺環境
写真の撮り方等の詳細は、不動産投資本編で詳しくお話しします！
４．客付け業者回り
意味合いについては、前回の通り、
地元不動産屋さんに対するアピールです。
ポジティブなインパクト、印象を付ける。
そもそも大家さん自らが客付け業者に営業しに来ることで
かなりの印象を与えますが、
一撃必殺の必殺技がありました！
とっても簡単。
広告料を多く提示しちゃう。
ただ、嫌なら無理して使わなくても良いです。
理由は、以下の通りです。
セルフリフォームでアレヤコレヤやって、
結局、お金かけた割に素人感丸出しの出来栄えであるなら、
最低限の原状回復クリーニングのみやっておいて、
あとは、イケアやリサイクルショップで買ってくるつもりだった金額を
客付け業者さんに払っちゃうってイメージです。
とてもツマラナイことを言っている様で大変恐縮ではありますが、
これ、かなりの効果があります。
では、具体的には、今回の奇跡の２号物件ですが、
数回前にお話しした通り、
入居募集の広告費は家賃２か月としました。
これを基本としております。
管理会社経由で募集を決めたときは２か月分の広告費を支払います。
これだけでも、通常の広告費は１か月が相場なんで
かなりアグレッシブな方です。
でも、そんなに言うほどインパクト薄いんで、
僕が営業時にインパクトを付けたかったんです。
客付け業者さんへの営業時における僕からの【特典】１か月分も踏まえての
一般募集２か月分の広告費だったんです。
で、更に、ここにアドオンとして、【特典】を付けます。
家主である僕が客付け業者に飛び込んだ場合は、
もう１か月分を広告費として支払う約束をしちゃいます。
合計すると、３か月分の広告費です。
客付け業者としては、３か月分の広告費が貰えちゃうんです。
普通の地域では、今時なかなか無いと思います。
（札幌付近は最低がこのくらい支払うと聞いていますが、、、）
で、僕は、セルフリフォームはわざわざやりません。
家具家電１式揃えるとこんな感じになります。
冷蔵庫・・・・・・・リサイクルショップ１万円前後
洗濯機・・・・・・・リサイクルショップ１万円前後
電子レンジ・・・・リサイクルショップ５，０００円前後
テレビ・・・・・・・・ドンキホーテ２５，０００円前後
テレビ台・・・・・・リサイクルショップ１万円前後
照明器具・・・・・イケア１万円前後
ラグマット・・・・・イケア１万円前後
鏡その他飾り・・イケア１万円前後
自転車・・・・・・・近所の自転車屋さん１万円前後
運搬や交通費等諸々
合計・・・・・大体ですが１０万円前後かかります。
家賃が５万円くらいが平均だと思いますが、
通常は、広告費１か月であるならば、
不動産屋さんが決めれば、
モデルルームにしてもしなくても絶対に５万円はかかります。
なので、モデルルームにすると
通常広告費と合わせて１５万円掛かります。
これを、モデルルームにせずに
客付け業者さんに払っちゃう。
広告費を通常の１か月分＋更に、２か月分多く出すつもりなので
合計で、１５万円の広告費。
でも、モデルルームにする手間暇は無くなります。
正直、僕にとっては、この方が、
同じ金額で「楽」です。
このシリーズで初めての公式です。
◆今日の公式◆
【最強の満室対策】
１．まずは、広告費を沢山払ってみる。
２．ダメなら、巷で言われている、空室対策テクニックを行う。
３．ダメなら、禁断の周辺アパートへのポスティング。
んで、１３戸もある空室は埋まったのでしょうか？
何だかんだエラそうに言っていますが、
セルフリフォーム原状回復レベルである
カーペット交換が全然終わっていませんからね～～。
客付け業者回りも
巷で言われている家具家電設置などの空室テクニックも
チラシポスティングも
何にも手につかない状態ですし・・・・・・・。
それでは、次回もお楽しみに～！
