前回に引き続き、地方銀行ですが、
不動産投資に積極的な地方銀行を具体的に挙げます。
スルガ銀行
千葉銀行
横浜銀行
関西アーバン銀行
東京にいる僕にとて最もよく耳にする4行です。
<スルガ銀行>
不動産投資必須の銀行として有名。
と言うか、有名でした。
最近は、正直、敷居が高くなってきています。
属性さえ良ければ、物件は何でも大丈夫なスタンスですが、
属性が非常に厳しくなってきました。
基本スタンスとしては、個人事業主や会社役員は不可。
一般のサラリーマンで、
年収800万円前後アレばサクッと引けちゃうと思います。
ただし、僕の場合は、小規模法人の代表取締役でしたので、
このスタンスからすれば融資不可能だったはずですが、
支店長まで出てきてもらっての2億円近い融資OKでした。
エリア規制が殆ど無いのも最大の特徴です。
基本的に全国対応なんだけど、
地方の都道府県は主要都市や県庁所在地周辺。
このため、東京の人に札幌の物件を販売する業者が増えました。
札幌市の物件は、多少積算評価が甘くても
属性(年収)がそこそこ良いサラリーマンであれば
スルガ銀行で融資引けちゃうんです。
こういった事もあって、「サラリーマンでも出来る不動産投資」的な
書物も沢山出版されていました。
これは、違うんです。
「サラリーマンでも出来る」じゃないんですよ、
「サラリーマンだからこそ出来る」なんですよ。
僕は、事業を個人でも法人でもやっていたので
本当に苦労しましたから~。
でも、頑張ればスルガもその他でも
融資引けるって事がわかりましたけどね。
築古木造は融資はしなくなったと言われていますが
属性次第で融資しています。
もちろん、築古木造よりはRCの方が好まれます。
法人融資は不可能で個人融資のみと言われています。
金利はとっても有名な4.5%!
でもね、借り換えますとかの交渉をすれば一瞬で0.9%とか引き出せます。
借り換えの項目で詳細はお話しますが、
借り換えのと言うか、資産管理法人への名義移転について
スルガ銀行は、法人融資しないとのことを聞いていたので、
別の地方銀行で打診していてOK出たんですよ。
それで、スルガ銀行に解約の問合せをいたところ、凄かったです。
当時、赴任してきたばかりの支店長と
エリアマネージャーみたいな肩書の人と二人がかりで来られて
喫茶店の中で土下座でもしちゃいそうな勢いで頭下げまくって
解約しないように踏みとどまってくれとお願いされました。
数日してから、金利を0.9%に下げるって一方いただきました。
0.9%ですよ!
不動産投資やってて、在り得ません!
4.5%から一気に0.9%にするって、
じゃ、いったいこの4.5%って何だったのだろうか?!
もうね、何でもありなんですよ。
人事異動で赴任してきたばかりで決算期にかかる時期。
融資OKしてくれた別の地銀の担当者も
決算期だからこそのゴリ押しをしてくれたんですよ。
決算期に2億円近い数字が減らされるのはとってもマイナスなんです。
こういった事もあっての0.9%だったりもします。
融資を引くときも借り換えするときも
銀行へ交渉事をするときは
3月の決算期か9月の中間決算の時に限ります。
(これ、別の項目での方程式です。)
<千葉銀行>
関東圏では、メッチャ有名です。
総資産も10兆円を超えており、地銀では横浜銀行に次ぐ全国第2位の規模。
千葉県内の投資物件及び投資家を羨ましく思える程です。
そのほとんどが千葉銀行融資ではないかと思います。
最近は隣接県にも積極的に支店を増やしてきております。
東京は23区内の支店増加がかなり目立ちますので、
23区内であれば融資の可能性がかなり出てきています。
千葉銀行の支店管轄エリアの範囲です。
千葉県内、
埼玉県、越谷市・八潮市・三郷市、
茨城県、つくば市・守谷市・神栖市
東京都、千代田区・中央区・港区・新宿区・墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区
大阪府、大阪市中央区(ビックリです!可能性あるのかな?)
属性は、年収で500万円前後は求められます。
利息は、低利の1%台。(2%でシュミレーションします)
何と言っても、抜群に安い低金利が魅力です。
融資期間は25年までOKと言われますが耐用年数が基準です。
借り換えに積極的と言われていますが、
どこの金融機関でも借り換えは相当積極的ですから同じですかね。
<横浜銀行>
地方銀行NO1の13兆円を超える総資産を保有。
第2地銀の東日本銀行と近々合併すると地銀グループ最大手の
ふくおかフィナンシャルグループ(福岡銀行・親和銀行・熊本銀行)
を抜いてグループとしても全国第1位になります。
支店と担当者次第では属性や物件評価が
あまり高くなくても融資してくれる可能性があります。
一つに断られたからといって諦めずに次々打診してみよう!
横浜銀行の支店管轄エリアです。
神奈川県、東京都には支店多数。
群馬県、前橋市・高崎市・桐生市
愛知県、名古屋市中央区
大阪府、大阪市中央区
融資期間は25年までOKですが、
耐用年数オーバーの築古木造も支店と担当者または属性次第。
金利は2%台が一般的。
<関西アーバン銀行>
スルガ銀行と並ぶ不動産投資で有名な地方銀行。
僕は、問合せだけはしたものの実際の審査等は
やっておりませんので詳細情報は無いのですが、一応。
融資期間は30年と長期の対応が可能。
利息も独自基準がありますが概ね3%前後。
木造でも可能性があるのでキャッシュ・フローをかなり残し安い。
関西圏の物件をやる際には是非アタックしてみたいです。
では、次に、銀行評価って何?
それでは、お楽しみに!
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
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