販売図面をネットで収集する方式を使えば、
日本全国の不動産情報が何もしなくても
毎日毎日ドサドサメールで送られてきます。
北海道の投資用不動産の情報から九州の情報まで。
凄い量です！
でもね、どこまでやるんですか？
例えば、現況利回り１８％の情報が届きました。
まあまあ、良いかもしれませんね。
交渉によっては２０％以上の不動産に変身しそうですし、
現状すでに満室で入居していただいているのなら
出ていくまで空室募集や部屋のリフォームの心配もないです。
じゃ、どこなの？
沖縄県だった。
北海道だった。
富山県だった。
高知県だった。
どうしますか？
もしも、この地域に住んでいる方だったら良いですよね～
でも、あなたの場合はどうでしょうか？
何かあった時に、直ぐに、サッと見に行けますか？
僕の場合はこんな感じです。
僕は東京都に住んでいます。
ですので、あまり遠方だと飛行機になります。
何らの予約なく羽田空港から飛行機の片道運賃を調べると
札幌や福岡でで４万円前後、沖縄で５万円前後になります。
これを往復してきますので、大体ですが１０万円前後にはなるかと。
ここに、宿泊代やら現地で移動するための電車代や
またはタクシー代などもかかってくるかも知れません。
更に、自分の手間暇がかかってきます。
なので、それなりに大きな家賃収入になるようであれば、
所有したとしても割に合うかもしれませんが、
規模が小さいと、移動経費だけで家賃収入が無くなってしまいます。
例えば、家賃収入１００万円の１棟マンションだった場合、
月に１回現地に行けば１０万円以上が交通費で消えてしまいます。
また、３回行ったとしたら、３０万円以上は消えます。
方程式通りに当てはめるならば４０％がローン返済になります。
固都税が月額に引き直すと１割りくらいで、
現地管理会社の手数料が５％程度だとすると、
１００万円家賃収入がほとんど無くなってしまいます。
なので、家賃収入１００万円でも月に３回以上も
行かなくてはいけない様な物件は購入してはいけないんです。
若しくは、現地に行くのは３か月に１回程度にできるような
しばらく手の掛からないような綺麗で満室な物件か、
しっかりした管理会社で遠方のオーナーとのやり取りも
手馴れているようなところに管理してもらうとか。
なので、僕の基準は、
「何かあっても直ぐに車で見に行ける範囲」としました。
ただ、僕の場合は結構テリトリー広かったです。
車ですぐに行ける範囲としては、
僕の場合は、仙台から大阪くらいの範囲としていました。
あくまでも僕の場合ですが。
で、更に、２時間以上かかるところは、
基本的に、ＲＣマンション１棟ものとしていました。
家賃収入ベースでは１００万円以上の可能性があるところです。
具体的には、関東地区、山梨、長野、静岡の真ん中くらいでしょうか。
この辺であれば、１棟ものについてはＯＫです。
戸建も見る時もあるのですが、東京、神奈川、千葉くらいです。
区分所有については、横浜、東京２３区、千葉の湾岸付近までですね。
でもね、結局、所有しているのは神奈川県と山梨県と長野県です。
長野県については、年間に１回行くかどうかです。
神奈川県相模原市や座間市に至っては、
元々、僕の育った場所にもほど近く大変よく知っているんです。
もう、ご縁としか言いようがありません。
いくらテリトリー範囲広げて探していても
結構、ご縁で巡り合ってきますけどね。
とは言っても、全国の物件情報だけは貰っておいて
実際は、儲かりそうなら遠方も視野に入れつつ
自宅から２～３時間以内と絞り込んでいた方が良いです。
何かあってもサッとすぐに行ける範囲です。
このエリアの範囲を絞っておいた方が、
エリアを絞らずに何となく全国でみたいにしておくよりも情報がきます。
不動産屋さんとのやり取りの中でエリアを聞かれます。
その時に、明確にここの周辺は詳しいから
物件が出てきたら即決できますよって姿勢が伝わります。
不動産屋さんにこのエリアは〇〇さんに紹介しようって
イメージが植えつけられます。
そうなると、かなりの掘り出し物情報が、
しかも他の人よりも一足早く流れてきます。
僕の場合ですが、長野の物件を購入してから
中央自動車道で行くのですが、
東京と長野の間にもう一つ物件があれば
一石二鳥になる気がして楽なのにな～って思っていたので、
次は、どの辺りをお探しですかって聞かれたときに、
同じ長野県か山梨県があればやりやすいなって思います。
って、沢山の業者さんに話していたんです。
そしたら、山梨県で３棟まとめ売りですが、
破格情報が来たりしたんです。
いわゆる築古アパートで空室多かったんですが、
空室募集家賃を３万円として満室想定で８０万円程度で、
当初、５，０００万円くらいでしたが、
３，０００万円くらいまで交渉しちゃいましたからね。
破産寸前のオーナーさんだったりして色々だったんですが
値引きしてでも購入してくれたってことで、
その時は破産しなくて済んだ様で、
奥さんに涙ながらに感謝されましたよ。
エリアを絞り込んでおくことによって、
自分の意識も絞ったその地域に対して
アンテナが立つようになります。
そなわち、その地域からの情報が
ドシドシ脳ミソにインプットされていきます。
なので、物件情報も沢山来るようになります。
そういった意味でも、漠然と日本全国と言うよりは
エリアを絞り込んだ方が良いのです。
◆今日の公式◆
「投資物件のエリアを限定しておく。
自宅から２～３時間。
稼げそうなら日本全国で良い。」
