前回の続きです。
前回までは、物件のネガティブポイントの写真を
バシバシ撮って来るということでしたが、
物件の現地調査では、修繕箇所等の建物を維持するために
最低限のお金がかかってしまうネガティブな個所だけではなく、
逆に、現状の家賃収入以外でも
お金を稼げそうな個所（ポジティブポイント）が絶対にあるはずです。
そういったところを見つるけることによって、
自分だけのキャッシュポイントとなります。
家賃収入と合算して、合計でこの物件からは
いくらのお金が稼げる可能性があるのか、
物件の本当のポテンシャルを見抜きます。
例え、利回りがあまり高くなくても、
家賃とは別の何らかのキャッシュポイントが見つけられたら
もっともっと高い利回りになります。
それらも含めて総合的に判断して
この物件を購入するかどうかを決定していきます。
≪ポジティブポイント≫
☑敷地について
☐余りのスペースはあるか
基本的な考え方は、空きスペースの有効活用です。
余っている個所を探し出してください。
そのスペースを使って
更に、お金が稼げるかどうかを判断します。
いわゆる、土地の有効活用です。
では、余った土地をどうやって利用するのか、
どの程度のスペースがあると
何ができるのかは以下の通りです。
☐新たな駐車場としてのスペースはあるか
駐車スペースの基準としては、横２．５ｍ☓縦５ｍです。
これで１台分のスペースです。
住人用としては、各世帯毎に１台づつ確保が必須です。
これ以上に、駐車スペースが確保できるなら、
有料駐車場にしましょう。
住人以外の近隣住民に対して貸し出ししちゃいます。
これは、近隣相場通りに貸し出したら良いと思います。
住人の中からどうしても２台以上欲しいとの要望があれば
近隣相場よりも少しだけ値下げして貸しても良いし
２台確保が入居の条件だったりする場合もありますので
臨機応変に対応して貸したら良いと思います。
本当の目的は、
２．５ｍ☓５ｍの空きスペースがいくらでアドオンできるか
家賃収入にプラスいくらくらい追加して収入になるかです。
例えば、田舎の地域で土地代も安くて
駐車場代が２～３，０００円が相場みたいな地域でしたら、
もっと良い有効活用があるかも知れません。
余っている土地があれば駐車場スペースの金額を
目安にして色々考えてみて下さい。
駐車場と言ってもあまり難しくしないで下さい。
最低限、ロープで区画できれば良いです。
こんな感じで良いのです。
ホームセンターに行くとロープと杭が売っています。
１巻き（１００ｍ）で１，０００円前後
杭が１本２００円前後
２人で引っ張りながら張っていくとやり易いです。
車輪止めのブロックコンクリートを置いても良いです。
絶対に置く必要はないです。
動かないように地中に留め金的な物を埋めておきます。
駅近物件や相当数敷地が余っている場合は
フランチャイズの駐車場の業者さんに
コインパーキングとして貸し出す方法もあります。
駐車場ビジネスです。
これは、僕は実際に運営した経験がないのですが、
資料請求や問合せするとかなりの業者さんがいます。
管理は全て業者さんがやってくれるので
基本、不労収入になりますので、
駅や繁華街付近で複数台の駐車台数が確保できそうなら
下手に、新築アパートを建てて土地活用をするよりも、
ノーリスクで不労所得なんで良いかなと思います。
でもね、良く考えて下さい。
駐車場の運営って何かすることありますか？
無いんです。
コインパーキングの運営は大変ですが、
月極駐車場の運営って、基本、不労なんです。
なので、駐車場業者さんにお任せするときも
コインパーキングが最善の手段と考えた時だけです。
月極駐車場として周辺に貸し出すよりも、
駐車場業者に一括で貸し出した方が収益になる場合に限り、
この方法を取りましょう。
基本的に、駐車場の運営は
アパート運営と違ってハッキリ言って何にもすることが無いです。
なので、出来るだけ自分で運営していく方が良いです。
コインパーキングにした方が、
月極駐車場にするよりも収益が上がるときだけ
駐車場専門業者さんにお任せする。
◆今日の公式◆
「家賃収入だけじゃ終わらせない。」
有料駐車場として空きスペースを貸し出せ！
敷地に空きスペースが見つかったら、
月極駐車場１台分の収入と比べて
どれだけ収益が取れそうかを駐車場以外でも検討する。
では、駐車場１台分の空きスペースが無いけど
何か収入になりそうなものはないか？
自動販売機はどうなんだろうか？
