前回は、「お金は借りれるだけ借りる」のが
不動産投資で最速でお金持ちになる絶対法則でした。
自己資金を入れなきゃ回らない様な物件を買っちゃだめですよ！
フルローンはダメだ説、
自己資金を入れないと破綻する説とは、
例えば、こう言うことです。
家賃収入１００万円の物件が１億円で売っていました。
借入期間１５年で、フルローン引けたので、フルローンにしました。
毎月の返済額が約７０万円です。
これだと、手残りが３０万円程度です。
修繕管理費用や税金等であまり手残りしなそうです。
なので、フルローン組めても、フルローンはせずに、
自己資金を２～３割くらい入れると
返済額が５０万円前後になるので、
キャッシュフローがとても安定します・・・・・・・・・・・。
こんなの論外！
全くのアウト！ですから！！
自己資金を２，０００万も３，０００万も使ってる時点で
はっきり言って損していますから。
そんなの買っちゃダメ！
だったら、価格は同じ１億円でも
１４０万円の家賃収入が入る物件を探せば良いだけ。
または、借入期間１５年じゃなくても
２０年や２５年組める金融機関を探せば良いだけだし、
利息があと１％でも下げれば
月の返済額は、５万円程度減ります。
このあたりを組み合わせて交渉して
自己資金をなるべく使わないようにすることが鉄則です。
ここまでが、前回の復習。
で、今日は、自己資金を使わないフルローンや
オーバーローンがベストなのはわかったけど、
じゃ、どうやるのか？
通常、銀行は掛け目を入れるなどで、
３割～１割程度の自己資金の投入を要求してきます。
出来るだけ自己資金を使わない様に
出来るだけ多くのお金を借りたいのです。
では、どうするのか？
以下の２つの考え方がありますね。
例えば、１億円の不動産を買いたい。
積算評価も売価以上にある。
銀行は９０％の掛け目を入れてきたので、
１割の自己資金が必要となる。
すなわち、１，０００万円出さなくてはいけません。
無ければそこまでだし、あっても使いたくないんです。
では、どうするか？
１、売主側に１，０００万円値引きさせる
２、融資申込額を１億１，０００万円にする
どちらも、１割減額されても対応できますね。
では、どうするのか？
１、売主との交渉です。
これは、後程、指値交渉テクニックで
詳しくお話ししていきますが、
要は、売値の減額交渉を売主側としていくのです。
２、融資申込金額を売価以上に釣り上げます。
では、どうやって釣り上げるのか？
以下の３つのやり方があります。
１、物件購入時の諸費用分も含めて融資申し込みする。
２、修繕費用も含めて融資申し込みする。
３、太陽光等の設備を充実させるため
設備費用も含めて融資申し込みする。
１、諸費用と言ってもかなりあります。
不動産仲介業者に払う「仲介手数料」
１億円の３％＋６万円に消費税
＝ ３０６万円＋消費税
「登記にかかる諸費用」
所有権移転登記や抵当権設定登記における
司法書士に払う手数料および収入印紙代。
＝ １００万円近くは行くでしょう。
「建物の保険料」
建物を所有したら火災保険に入ります。
銀行は、万一のために、この保険も担保として取るかもしれません。
または、地震保険も入った方が安心かもしれません。
＝木造とＲＣとでは違ってきますが、年間数十万円程度。
「不動産取得税」
ＲＣの場合、最も大きいのが税金になります。
購入年度は、不動産取得税と言う税金が
忘れたころに、バコン！とやってきます。
１億円クラスのＲＣなら数百万円かかるでしょう。
（固都税の２～３倍程度が目安です。）
この他に、
銀行との金銭消費貸借契約の手数料数万円と
売主との売買契約書の収入印紙代数万円があります。
で、これら諸経費をざっと合わせると、
数百万円程度行くかも知れませんね。
なので、結構な金額になりますので、
融資申込金額をわざと釣り上げる目的じゃなくても、
売価と一緒に融資申し込みしておいた方が良いのです。
＊実施は、敷金や保証金等の将来的には返還すべきお金を
別途、売主側からもらえますので、
これを充てて仲介手数料等はまかなえちゃう場合がほとんどです。
２、修繕費用を売価に含めて融資申し込みする
あまりやり過ぎると、
「そんなにオンボロな物件を買っても大丈夫なのか？」
って、逆に、銀行から突っ込まれますので妥当な範囲で。
でも、外壁塗装や屋上防水等は絶対にやらなきゃいけないものと
広く一般的な認識があるので、
銀行担当者もわかってもらいやすいです。
見積は業者に依頼してきちっと出してもらった方が良いです。
大まかな目安ですが、屋上防水３００万程度、
外壁塗装で１００万円～５００万円くらいでしょうか。
室内の原状回復代も全交換であれば
ワンルームタイプでも２０万前後はかかるのが一般認識です。
以前に建物チャックの項目でお話しした
ＮＰ（ネガティブポイント）改善の補修費用です。
コツは、
あまり世間一般で認識されていない様な修繕費を出すよりも
大雑把にでも金額が認識できるような修繕費をサラッと出す方が
しつこくなくて、しかも妥当性があるのでＯＫ出しやすいです。
３、チョットしつこさ感はありますが、新規設備の融資申し込みです。
既存の設備を修理するのではなく、
新たに新設備を導入するためのお金です。
もっと高く家賃が取れる可能性があったり、
入居募集にかなりの効果が見込めそうだと思えそうな
新規の設備導入資金です。
例えば、屋上に太陽光を設置すると
家賃収入以外の売電収入が発生します。
または、空きスペースを改修して、
コインランドリーやレンタル収納ＢＯＸにするとかも
家賃収入以外の収入が生まれます。
以前に建物チェックの項目でお話しした
ＰＰ（ポジティブポイント）構築の投資資金です。
家賃収入を目的とした不動産購入資金から、
事業性資金の性質になりますが、
銀行によっては、むしろ喜ばれる場合もあります。
これらは全て「積算評価」が売価以上にある
からできるワザです。
【注意点】
どんなに釣り上げても、
銀行は「積算評価」以上にお金は貸しませんので
積算評価の出る物件を探すことが重要です。
◆今日の公式◆
お金をいっぱい借りる方法
「フルローンを引き出す交渉テクニック」
売買価格以上の金額の融資申込をする
１、諸費用も借りる
２、ＮＰ補修費用も借りる
３、ＰＰ設備投資費用も借りる
でも、
やっぱりうまく話せなかった、、、
やっぱり断られちゃった、、、
もっとバッコシ借りれないのか、、、
大丈夫です。
取り敢えず、まずは、借りれるところで借りときましょう！
その後、いくらでもどうにでもなりますから！
お金をいっぱい借りる必殺技があるんです。
しかも、スーパー必殺技なんです。
スーパーなんです。
サイヤ人じゃなくて、スーパーサイヤ人なんです。
今までも、こんなフレーズ言ってましたね。。。
これで、３つめのスーパー必殺技になるんです。
ただでさへ凄いサイヤ人が
もっと物凄いスーパーサイヤ人になって
それが複数集まるとどうなるか？
「神」
になります・・・・・・・
それでは、次回、
銀行攻略編決定版の裏ワザ
最終奥義 「神」 公開します。
もう引っ張りません。
見てね。
あなたは、もう、これで銀行が怖くなくなります。
利息や月の返済が高額なため
手残りしない大家さん必見です。
なぜなら、不満の残る借入をしてしまっても、
この奥義を使うことによって、どうにでもなるからです。
次回、お楽しみください。
