僕が、初心者の頃悩まされていた最大のテーマ
「不動産投資」ってタイプが沢山あるみたいだけど
自分はいったいどのタイプの
不動産投資をやれば良いんだろうか？
これに決着付けるのに
５年かかってますからね。
自分の軸が無かったので
あっちの本読んで良いこと書かれてると
それを目指したり、
そっちのセミナーで良いこと言われると
今度はそれを目指してみたり、
金持ち父さんを読み返すと
やっぱり金持ち父さんの言われるままに戻ってみたり、
もう、ブレブレでしたね。
何で、こんな事をお話しするかって言うと、
最近、メルマガやブログ等で僕の記事を見て下さった方からの
ご質問をまとめていたんです。
そうすると、複数の方の共通点として多く目立つのが、
何を目指して良いんだかよくわからないって方が多いんですね。
同じ方からのご質問で、
１棟マンション購入に向けたご質問もあれば
戸建購入に向けたご質問もあったり
最後には、やっぱりお金無いから
Ｊ－ＲＥＩＴはどう思うか
ってご質問を頂いたりしました。
また、市街地で利回り１０％の
新築アパートを購入する計画だがどう思うか？
また、賃貸併用住宅を建てようと思うがどう思うか？
これに対しての
基本的な僕の回答としては
基本は、「儲かる物件」であれば買いです。
「儲かる物件」と言うのは、
２つの方程式にあてはまる物件を指します。
全てはコレが判断基準です。
そもそも不動産投資を何のためにやるのか？
お金稼ぐためでしょ？
今の仕事を辞めても良いし続けても良いし
そんな選択の自由を得るためでしょ？
この企画は、
家賃収入３，０００万円を目指します！
と言う企画なんです。
稼げない不動産を買っちゃダメなんです。
１億円の価値のある不動産が
５，０００万円で売られていることって良くあるんですよ。
１億円の価値のある不動産が
２億円で売っているってことの方がもっと多くあります。
これらを目利きできるようになることを目指していますし、
目利きできるようになります。
そんなに難易度は高くないんです。
少なくとも今のあなたのやっているお仕事よりは
カンタンにできるものと思います。
僕も同じでした。
投資用の不動産って
こんなに沢山のタイプがあるんです。
＜物件側タイプ＞
・戸建
・区分所有
・１棟アパート
・１棟マンション
・売りビル
・倉庫
・駐車場
・太陽光施設
・その他諸々
＜購入者側タイプ＞
・年収８００万円のサラリーマン
・年商１億円の個人事業主
・年商５億円の会社経営者
・年収３００万円のサラリーマン
・フリーター
・定年退職者
・上記それぞれの専業主婦
これらは、単純に１例に過ぎませんが
たったコレだけの例でも
３００通りの不動産投資のタイプが出てきちゃいます。
そうなんです。
それぞれにそれぞれの立場から
このタイプが最も良い不動産投資法です！
って、本があるんです。
って、セミナーで言われるんです。
って、コンサルもいるんです。
じゃ、自分はどのタイプで行けば良いのか？
そんなの時と場合によって違いますよね。
タイミングの問題です。
特に、自分で事業やってたりすると
経営が良い時もあれば良くない時もあればで
マチマチだと思いますし、
サラリーマンだって、
昇給もあればリストラもあるし
転勤や転職だてタイミングもありますよね。
そうすると、その時々によって
ブレちゃうんですよ。
そうすると、昨日やってることと今日やってることに
食い違いが出てきちゃう。
そうすると、何となく自分のやってることが
信じられなくなってきちゃう。
自信を失ってしまうんです。
だって、今日は１棟マンションを探してたと思ったら
明日には区分マンションを探した方が良いなと思ってみたり
でもやっぱ、売り立体駐車場ってヤツもあったな～とか。
（実際良くある話ですよ、駐車場ビル）
そうすると、今日やっている
１棟マンションを探している行為が
実は無駄なんじゃないかって気持ちになってきちゃう。
更に、明日やってる区分マンションの販売図面を
問い合せている行為自体が無意味に感じられちゃう。
そうすると、オレ、何してんだか・・・・・・・・
って、なっちゃうんです。
だからブレない何らかの基準が欲しかったんです。
基準が。
区分か１棟か戸建か駐車場か
ではなく、それら全てを貫く１本の基準！
ロンギヌスの槍のごとく。。。。ｗ
それは何か？
どんな基準か？
「儲かるかどうか」
これが基準なんです。
どんな物件であろうが、
「儲かるかどうか」なんです。
では、儲かるかどうかの基準とは？
「２つの方程式にハマるかどうか」なんです。
毎月の借入返済額＜家賃の４０％
売価＜積算評価
いずれにもハマる物件です。
◆今日の公式◆
ロンギヌスの槍のごとく一本貫いた
ブレない基準
「それは、儲かる物件かどうか？」
儲かるかどうかとは、
２つの方程式にハマる物件であること
物件のタイプによって
細かな修正はあるかも知れませんが
判断の基本はこれに付きます。
例えば、現金買いのケースであっても、
いくらか自己資金を投入する場合であっても
毎月の借入返済額の計算においては
売買代金満額を借り入れた場合を計算します。
例えば、築古ボロ物件で物件評価が出ないケースは
評価証明や公課証明をもって物件価格として計算して下さい。
区分所有は持ち分の割合に換算して計算できますし、
別途、管理費と修繕積立金を参入させてください。
どんなことしてでも儲かる物件を購入しましょう！
儲からない物件を購入してもダメでしょう？
例えば、利回り１０％の木造アパート
想定年収１，０００万円
売買価格１億円
利回り１０％
借入期間２２年（耐用年数）
借入利率３％
月間返済額５１万７，８９５円
年間返済額６２１万４，７４０円
家賃の４０％＝年収４００万円
借入返済額６２１万円なのでＯＵＴ！！
ちなみに、この例の場合は、
売買価格を６，５００万円程度にすれば
方程式に収まるので買いです。
もしくは、
借入期間を４０年以上取れれば何とか。
または、
それぞれの中間をとって
売買価格８，０００万円の借入期間３０年
に売主と銀行をそれぞれ交渉出来たら買いです。
更に、新築ですから、
最初の入居者さんはプレミアム家賃で貸し出します。
なので、この想定年収はプレミアム家賃での
計算になっていますので、
これを修正して相場家賃を見てみます。
築１０年以上の相場家賃が妥当ですので
多分、２割減かそれ以上と思われます。
これでも大丈夫であれば買いですね！
いや、買い！の前に現地確認ですかね！！
例えば、土地所有者が建物のみを建築する
みたいなケースは新築アパートも
方程式にハマる可能性があります。
賃貸併用住宅も自宅部分を貸し出した場合の金額も
含めて計算してみて下さい。
方程式にハマれば現地確認して
建築士と設計の打ち合わせですね！
と、文章で書けるだけの事は書くつもりでいます。
でも、やっぱりモヤモヤ感があるんだよな～
って気持ちも良くわかります。
本当に自分でも不動産投資できるんだろうか？
大丈夫だって言われたところで、、、、、。
僕がそうだったので気持ちは
よ～くわかります。
この様な方に向けた企画を考えてみました。
僕自身も経験して悩んできたことと
同じ様な悩みを抱えているあなたへ向けた企画です。
まさに、昔の僕自身に向けた企画です。
あなたのもとへ個別相談に伺います！
試験的に個別相談を実施します。
もし良ければ個別相談の企画に参加ください。
もちろん有料とさせていただきますが、
まずは、試験的にやりますので
低価格にするつもりでいます。
内容も検討していますが、
あなたの（と言うか過去の僕自身の）役に立つ内容で
アッ驚く様な内容にしたいと思っています。
試験的に期間限定でお話をさせて頂いてから
本格的に内容を精査して料金を確定していきます。
今のところは、
低価格でボリュームのある内容にするつもりでいます。
あなたのご意見もお聞かせください。
どうせやるなら少しでも良いものにしたい
と思っておりますので。
この続きはまた次回をお楽しみください。
