今までの総まとめです。
まずは、この疑問から始まったのです。
「あなたの物件は、なぜ、空室か？」
「僕が２億円近くも借金して購入した
この物件はなぜ１３戸も空室がるのか？」
解答、
以下の２つの理由により空室です。
１．「内見が無い」
２．「内見があっても成約できない」
では、「内見者を増やすにはどうすれば良いのか？」
【内見ＵＰ↑の５ステップ】
【ＳＴＥＰ １】
全国賃貸ポータルサイトへの掲載
【ＳＴＥＰ ２】
地元賃貸ポータルサイトへの掲載
【ＳＴＥＰ ３】
家主自らインターネットを使って募集
【ＳＴＥＰ ４】
客付け業者への営業
【ＳＴＥＰ ５】
「禁断のポスティング」
では、「内見者を成約させるにはどうすれば良いのか？」
【内見者を即決させる法則 ５つのウエポンを使う】
【ファースト・ウエポン】
掃除！
【セカンド・ウエポン】
周辺環境も含めて物件の一部！
【サード・ウエポン】
コンセプトマンション設計！
【フォース・ウエポン】
手ぶらでフラッとマンション！
【ラスト・ウエポン】
最終兵器は、大家さん、あなた自身です！
そう、
ここまで色々やってきました。
ここまで色々経験してきました。
部屋を素敵にしようと思って、
セルフリフォームしては、逆に台無しの部屋にして
業者さんに余計なお金を支払う羽目になったり、
一人で家具家電買ってきて運んで
そこらじゅう傷だらけにしてみたり、
あまりの重たさに目が回って倒れたり、
洗濯機の蛇口取付けに失敗して水浸しにしたり、
その他にもアレやコレやと色々。。。
それに、自分で物件サイト作るとかって、
ほぼ無理。。。
それを勉強している間に全部空室になっちゃう。。。
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
わかります。
その気持ち。
僕も一緒ですから。
そこで、手先があまり器用でなかっったり
パソコン関係が得意ではなかったり
そんなあなたに朗報です！
こんなお金と労働力と時間をかけるよりも、
その分を他に回した方が、
誰かにやってもらった方が
よっぽど楽で、
入居者さんご成約になるノウハウを見つけちゃいました。
誰も言わないんです。
多分、コレをする代わりにセルフリフォームやったり
ネットを駆使したりして、大家さんが自分で
お客さんを決めようって話なんだと思います。。。
でも、以下の様なアパートを
あなたもたまに見かけたことないでしょうか？
えらいド田舎の方で、
町中に人の気配をあまり感じられないにもかかわらず
なぜか、人の出入りの多いアパートが
１棟だけポツンと建っている。
山の中なのに駐車場がいっぱいになっているアパート。
多分、入居者が沢山いるんでしょう。
明らかに崩れそうに見えるのに
なぜか、住んでいる人が沢山いるアパート。
ここにアパート？
これって住めるの？
って、思えるアパートなのになぜか満室。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・なぜか？
実は、そのアパートって、
不動産屋さん所有のアパートだったりするんです。
若しくは、自社管理のアパート。
なんで、不動産屋さん所有や管理だったりすると
古くてもへんぴな場所でも関係なく埋まっているのか？！
不動産屋さんだけが知っている秘密のノウハウがあるんです。
僕も、たどり着きました！
では、
◆今日の公式◆です。
【シークレット・ウエポン】
広告費を圧倒的に多く出す！
そんだけ。
そんだけです。
プチリフォームや家具家電設置の際に
家賃の３か月分の範囲内で抑えよう
ってお話ししたと思います。
ここでも、同じです。
お客さんをあっ旋してくれる
いわゆる、客付け業者さんに支払う
広告費を３か月出しちゃうってことです。
「広告費３００％」
プチリフォームやっても、同じ金額がかかります。
で、肉体労働をしなきゃいけません。
ならば、いっその事、その分を業者さんに
あげちゃったらどうか?
同じ金額出しても、大家さんの労働力は出さないので
時間もかかることはにです。
・・・・・・あれ。
何か、今まで何を熱く語ってきたのやら、的な感じになっちゃいましたが、
効果絶大です！！！
例えば、不動産屋さんは何よりも最優先して
まずは、自分の物件にお客さんを付けるでしょう。
自分のところに飛び込んできたお客さんを
根こそぎ自社物件に誘導していくことも可能でしょうし
同業他社の不動産屋さんにちょっとした無理をしてでも
お客さんを回してもらうことも可能でしょう。
不動産投資本の中でも、
特に、大家さんに向けて書かれた空室対策ノウハウ
の本によくこんなことが書かれています。
「高い広告費を払って客付しなくても、
大家さん自身がセルフリフォームや
インターネット等を使って客付できる様になれば、
不動産屋さんなんかこわくないですね！」
逆に、言えば、
「高い広告費を払えば客付してもらえて
大家さん自身が何ら動くことなく
満室にしてもらえる！」
って、ことになるのでしょうか。。。
良いじゃない、別に？！
高い広告費って言っても、
セルフリフォームする程度の３か月分程度でしょ。
これで、労せず、満室になるんなら良いんです！
不動産投資の本やセミナー等では、こんなこと言いません。
だって、自分たちのノウハウを売りたいんだから。
こんなんで満室になっちゃうんなら、
空室ノウハウみたいなのなんていらなくなっちゃいますからね。
なので、シークレットなんです。
どちらかと言うと、否定する方が多いでしょう。
ノウハウとするよりも当然のことなんですがね。
【シークレット・ウエポン】
出せ！広告費３００％！！！
次回は、これらのノウハウを整理して、
現場で使えるように再提起します。
僕が、空室が多い物件を購入した時に
実際にやる手順をお話ししますので
整理してみて下さい。
では、お楽しみに！
