前回までは、物件のポジティブポイントチェックで、
駐車場、自動販売機、フレッツ光、ＣＡＴＶ、
コインランドリー、看板、レンタル収納ＢＯＸ、太陽光発電
と家賃収入以外でも稼げる可能性を見てきました。
今日は、「プロパンガス」についてです。
今まで見てきたポイントの中でも最も現実的で
最も使うことが多いと思われます。
電気、ガス、水道の３つのライフラインの中でも
一般の民間業者が最も参入しやすい設備が「ガス」です。
どういう事かというと、都市ガスや東京電力や東京水道局の様な
１つの大きな公的機関が独占して選択肢のない業界ではなく
小さな複数の民間業者があるので、
サービスや価格に差が出ているのです。
複数業者に競合させて相見積を出して検討できます。
では、どの様なサービスや価格に違いがあるのか？
まず、価格についてですが、
ガスは誰が使って、価格が安くなるとメリットがあるのは誰か？
そう。お部屋で暮らすご入居者さんになります。
価格は高いより安い方が良いには決まっています。
ただ、どれだけのメリット感を入居者に与えられるか？
例えば、月々のガス代が１，０００円安くなったとしても
それを実感してくれるでしょうか？
「ガス代が１，０００円安いアパートが登場！」と言って
空室が埋まるイメージがしますか？
では、月々１，０００円値下げした場合、
＝年間１２，０００円＝１０年間１２万円になります。
これを、値段では無くサービスに還元します。
１２万円分の設備を設置してあげた場合に
ご入居者さんが感じてくれるメリット感とは？
例えば、エアコンを新品にしてくれた、
古い風呂釜を新しくしてくれた、
インターフォンをＴＶモニター付きに変えてくれた等です。
ご入居者さんもメリット感を感じてもらいやすくなりませんか？
今までのガス代が１，０００円安くなりましたよりも、
空室募集の際にも使えると思いませんか？
何よりもオーナー負担全部タダですから。
ガス会社はこの考え方でオーナーに提案してきます。
色んな設備を新品に交換するから
１０年間は当社を使って下さい。って感じです。
プロパンガスだったならば、
絶対にガス会社変更の相見積を近隣業者に求めるべきです。
相当の設備交換が無料でやってもらえるはずです。
複数業者さんへの相見積の基本は、
「給湯器」の交換は無料です。
それ以外にどれだけの設備を新品に交換してくれるかです。
僕の場合ですが、
長野県の３号機物件、築古木造アパートの場合は、
初めてのプロパンガスだったんです。
規模的には、ワンルーム☓１８戸で、現状全空です。
全部空室物件です。。。
まず、周辺のガス会社を調べます。
ネット検索とタウンページ（これもネット）です。
ガス業者さんが提携する全国のガス業者の会の様なサイトもありました。
そこで見つけた複数の業者さんに見積依頼しました。
以下がその内容です。
・ガス料金を若干割引するだけ
・給湯器交換のみ
・給湯器交換とエアコン
実は、ここまでが、一杯一杯でした。
理由は、全部空室状態なので、ガス会社さんも
投資した金額が回収できるかどうか不安だった様です。
なので、空室が多い物件は少し交渉した方が良かったです。
①すぐに満室にする
今までの投資家としての経験をアピールして、
冷やかしではないことをキチンと説明して
長期間保有してアパート経営していきたい旨を伝える。
（銀行プレゼンと同じ気持ちですね）
②入居が付いた部屋から設備交換をして行く
現状の空室状況を鑑み、
全部一気に交換するのにリスクがあるようであれば
実際に入居者が付いた部屋から新品に交換してもらう様にすれば
ガス業者さんの方でもリスクが減らせるのでＯＫしてくれます。
募集の広告図面には必ず、
エアコン新品！やＴＶモニターフォンで防犯対策！の文言は入れれますし。
で、僕の場合は、
地元の管理会社とも提携しているガス業者さんが
最も良い条件を提示してくれていたんで、
ここにお願いしようと思ったんで、
現状のプロパンガス会社さんにもうヤメるからって連絡しました。
そしたら、ビックリです！
今のプロパン会社から猛アタックされて
・給湯器交換とエアコン交換とＴＶモニターフォン交換の３点交換ＯＫだって。
いや～、灯台下暗しでした。
現状のプロパンガス会社が一番良かったんですね。
ちなみに、山梨県の４号機物件の築古木造アパートの場合は、
給湯器交換・エアコン交換・ＴＶモニターフォンの３点交換と、
風呂釜交換は半額負担ということで折り合いました。
現状のガス会社さんではなく、新規のガス会社さんです。
じゃ、都市ガスになっていたらプロパンガスに変えられないのか？
竣工時に都市ガスしか使えない作りになっていなければ変更できます。
一般的には、プロパンガスの方が都市ガスよりも割高なイメージですので
現状の入居者さんからもしかしたら問合せがあるかも知れませんが
変更できるようならプロパンガスにした方がメリットは大きいです。
僕の初号機、２号機はいずれもＲＣマンションで
竣工当時から都市ガス対応の作りとなっていた様で
見積してもらったんですが、設備を作り変えるだけで数百万かかるから
プロパンガスには変更しない方が良いとのことでした。
残念～～
更に、出ました！得意の「代理店」！
プロパンガスの営業って結構コミッション高いの知ってますか。
昔は強引な訪問販売が流行っていたので
あまり良い印象を持たれていない方も多いかも知れませんが、
フルコミのセールスマンをやるのではなくて、
紹介でけしてあげて、変更してくれたら手数料を貰うって形です。
プロパンガス会社さんを探していた時に
賃貸住宅フェアーで出会った業者さんなんですが、
紹介コミッションと言って正式に作られていました。
手数料は、１件あたり５００円。
意味わかりますか？
ズーッと貰えます。
かなりの不労所得です！
１０世帯のアパートのプロパンガスを交換したら
５００円☓１０世帯＝５，０００円がズ～ッとヤメるまで貰えます。
１００世帯なら５万円、１，０００世帯なら５０万円。
仮に１棟１０世帯だとしたら、１０棟で１００世帯、１００棟で１，０００世帯です。
１００棟ガス交換したら不労所得で５０万円もらえます。
ま、こんなことも可能なのがプロパンガスです。
なぜ出来るか？
民間会社なので色々な企画が通る可能性があるからです。
あなたもプロパンガス会社を見つけたら
もっともっと色んな提案をしてみてはいかがでしょうか？
ガス会社、入居付け、自分の３者間のメリットを考えて。
◆今日の公式◆
プロパンガス３点交換
①給湯器
②エアコン
③ＴＶモニターフォン
＋風呂釜半額
プロパンガス紹介手数料
１世帯５００円
この公式を目安に交渉してみて下さい。
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
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