今日は復習します。
物件の販売図面を見てGO！かどうかの判別をします。
GO！だったら、早速現地に行きましょう！
◆不動産投資の公式◆
①【収益評価】・・・自分が儲かるかどうか
【家賃－返済額＞家賃☓４０％】
②【積算評価】・・・銀行が担保価値があるかどうか
【売価＜積算評価☓８０％】
積算評価＝土地＋建物
土地・・・土地面積☓路線価
建物・・・延床面積☓再建築価格÷耐用年数☓残存耐用年数
まず、家賃。
現況家賃：１，２４０万円／年 ÷１２ヶ月 →１０３万円／月
満室家賃：１，３１２万円／年 ÷１２ヶ月 →１０９万円／月
構造：鉄筋コンクリート（ＲＣ）造
耐用年数：４７年
築年数：２３年（現在平成２７年－建築年月平成４年）
残存耐用年数：２４年
借入金額：１億２，０００万円
借入期間：２４年 ☓１２ヶ月＝２８８ヶ月
借入金利：３％
返済額：５８５，０１１円
返済総額：１億６，８４８万３，１６８円
満室家賃１０９万－返済額５８５，０１１円＝５０４，９８９円
１０９万円☓４０％＝４３万６，０００円
家賃から返済額を差し引いた金額が
４３万６，０００円以下になっていないので、
現状のまま、そのまま購入するのは少し厳しい！
＜打開策＞
売買代金が１億円だとすると、満額融資したとして、
期間２４年・金利３％と同じくすると、
毎月の返済額は４８７，５０９円になります。
または、金利を１％下げて、２％にしてもらって
その他同条件だった場合は、
毎月の返済額は５２万４，９７６円になります。
では、１億円で金利２％にしてもらったら？
→毎月の返済額４３万７，４８０円になります。
どうでしょうか。
これならGO！ですね。
この数字になるように交渉していけば良いのです。
次に、積算評価を見ましょう。
所在地：相模原市中央区千代田１－７－１
路線価：１４万５，０００円
土地面積：３５２．３３㎡
延床面積：６５１．３０㎡
構造：鉄筋コンクリート（ＲＣ）造
再建築価格：２０万円
耐用年数：４７年
残存耐用年数：２４年
土地＝３５２．３３㎡☓路線価１４万５，０００円＝５，１２３万２，８５０円
建物＝６５１．３０㎡☓再建築２０万円÷耐用年数４７年☓残存年数２４年＝６，６５１万５，７４５円
積算評価＝土地＋建物＝１億１，７７４万８，５９５万円
売価＜積算評価☓８０％
売価は、９，４１９万８，８７６万円以下にしたいところです。
このあたりの金額が銀行の融資金額になってきます。
売価を９，０００万円程度にしたいですね。
そうすれば、収益判断でも、
９，０００万借入れて、３％、２４年間とすると、
毎月の返済額は、４３万８，７５８円になりますし。
購入GO！かどうかの判定は、
現状のままでは購入せず！です。
ただし、次のいずれかが成立すればGO！です。
①売価を９，０００万円に値切る！
②売価１億円に値切り、金利を２％にしてもらう！
③物件の収益をUPさせる！
はい、来ました。必殺の【奥の手】出ました。
物件の収益を増やすことが可能かどうかです。
収益を増やす方法は２つあります。
①家賃を上げる。
②収益の出る設備を付ける。
収益の出る設備とは、
まだまだあまり浸透していないように思えますが、
不動産投資とは家賃収入だけではないです。
不動産を所有しているのです！
まだまだ出来ることってたくさんあります。
しかも、そのほとんどが【不労所得】になってしまいます。
不動産の収益アップを目指すもののほとんどが
一過性の収益ではなく、継続性のある【不労所得】的収益になります。
大家さんビジネスの項目で詳しくお話していきます。
簡単な例で言えば、
空きスペースがあるのなら、少し手直しして
「駐車場」として近隣住民へ貸し出したり、
物置きを置いて「収納ボックス」として近隣住民へ貸し出す。
「自動販売機」を「設置する。
「コインランドリー」を設置する。
「太陽光」を設置する。
家賃以外の収入が１０万円でも増えれば、
または、増える可能性があれば
物件購入へのGO！の可能性も増えるわけです。
そして、家賃も上げることができたならば、
案外、購入できる物件て多かったりして。
家賃を高く取るやり方として、例えば、
「家具家電＋自転車」も付けちゃう。
「光熱費コミコミ」プランにして法人に貸す。
「外国人」向けにする。
「ペットマンション」にしちゃう。
「シェアハウス」にしてみる。
等等で、この物件であれば、
一部屋につき平均で５，０００円UPできれば、
１４部屋あるので７万円の収益UPで、
家賃以外の自動販売機や太陽光設置等により１０万円UPできるならば、
当初家賃１０９万円＋１７万円＝１２６万円
１２６万円☓４０％＝５０万４，０００円
毎月の返済がこの金額以内にするためには、
売価１億１，０００万円・金利２．４％だと
毎月の返済額は、５０万２，８１７円になります。
この様に、物件判断する場合は、
【三位一体】で考えて見て下さい。
①売主 →価格交渉の可能性
②銀行 →金利交渉の可能性（または期間交渉）
③物件 →物件の収益UPの可能性
とかく、不動産を購入となる時は、
如何に値引きさせるか、に着眼点が向く傾向にありますが
それだけではないのです。
不動産投資するんだから、
あなたがその不動産から、
どれだけの収益を上げることができるか、
その全てにおいて考慮すべきなんです。
売主との指値交渉は大事ですが、
銀行との金利や借入期間の交渉も大事です。
売主に指値交渉するより、
銀行の担当者に金利交渉する方が気楽です。
そして、物件が家賃ＵＰだけではなく、
それ以外の収入の可能性も検討してみてください。
他の人には気付かなかった可能性を見い出せられたなら
相当にお得な買い物になるはずではないでしょうか！
◆今日の公式◆
物件判断は、３つの可能性の複合判断である。
【売主】・・・価格交渉
【銀行】・・・金利と期間
【物件】・・・収益UP
「三位一体」の可能性で考える。
物件自体の収益UPの可能性を見逃さないで！
