物件の【販売図面】判断
物件資料の中で最初に目にするのが
これ、物件の販売図面です。
不動産投資初めての方は、
まず、これを見るのに慣れるところからスタートです。
取り合えず、近所の不動産屋さんの前を通ってみて下さい。
お店のガラス一面に中が見えなくなるくらいに
貼り付けられているアレです。
何が書かれているか、アレをよーく見てみて下さい。
まず、物件価格。３千８百万円とか。
物件の住所、所在地。
部屋数や間取り、
平成７年完成とかの築年数、
木造とか鉄筋造とか物件の構造、
投資用の物件として売り出されているなら、利回り１０％とか。
この販売図面を見て
買うか買わないかをまず判断します。
買っても良いと判断すれば、
実際に現地を見に行く、とかの次のステップに移ります。
これ、実は、最も大事です。
販売図面をパッと見て判断できるようにしてください。
不動産を購入して、儲かるか儲からないか、
また、購入するためにお金を貸してもらえそうな不動産かどうか、
その全てがこの販売図面に書かれています。
正に、【宝の地図】なんです。
ただし、不動産屋さんに行けば無限にあるものです。
その中から自分の宝の地図を選び出し、
宝を探しに行くのです。
これが不動産投資の面白さであり醍醐味でもあるんです。
しばらくやっていると、
不動産投資って宝探しの様な感覚になります。
まず、【宝の地図】を発見して、
実際の【お宝】を見に行って、
もっと良いお宝になるように売主さんと価格交渉したり、
融資してくれる金融機関を探しに行ったり、
リフォームしてもっと高く貸し出そうとしたり、
管理会社を探してみたりと、
あなたの【お宝】を中心とした
あなたの夢と希望に満ち溢れた【大冒険】が始まるのです。
でも、一言。
【大冒険】て言っても、基本は満室になるまでの冒険です。
満室になればコンプリートなわけです。
冒険をクリアしたので不労所得をゲットしました。
めでたしめでたし。
・・・この様なイメージが、基本的に不動産投資の【大冒険】です。
永遠に続く冒険ではないところが良いところでもあります。
話しを、販売図面に戻しますと、
図面を見てパッと即決できるようになるまでが
僕の場合、３年くらいはかかった気がします。。。
え～～！
って思わないでください。
大丈夫です。
僕は、自分なりの判断基準がなかなか見出せなかったんです。
別に、誰かが付けてくれた基準でも良かったんですが、
たくさん本見ても、僕の中で腑に落ちるような
理にかなった基準てなかなか示されてないんですよ。
投資用語は色々並べ立てられてるけど
一体何が基準なのかよくわからない。
利回りって言葉を一つとってみても、
利回り、表面利回り、実質利回り、、、、。
それに、全く聞いたことも無い様な単語集が、
ＮＯＩ、ＬＯＩ、イールドギャップ、デューデリジェンス、、、。
不動産投資初心者向けに販売している
物件の計算表みたいなものをネット上でよく目にします。
エクセルに色々項目があって
そこに数字を打ち込んでいくと
表面利回りやらＮＯＩやらＬＯＩやらの数字が出てきて
買いかどうかを自分で判断し安くなるようなソフトです。
１万円から３万円くらいでよく見かけます。
こんな感じです。
必要情報を入力します。
単に販売図面見ながら
物件価格やら築年数やらをエクセルに入れていくだけです。
このような感じで色々とレポートが出てきます。
以下のような補足情報も表示されたりするのですが、
この物件に特化した情報ではなく、一般的な情報が表示されるだけです。
自分でも作れるし、
わざわざパソコンに向き合わなくてはいけません。
しかも詳細に判断しようとすればするほど
詳細データが必要になるので、
販売図面では事足りず、
追加資料が必要になってきます。
図面をくれた業者さんに追加資料を求めるんですが、
この追加資料が結構手間だったりしたな～って、
思い出します。
でも、上記程度の情報は自分でササッと計算できちゃいます。
瞬時に判断できるようになって下さい。
簡単ですから。
やはり僕も初心者の頃よくわからなかったから、
こういったものを良く買ってたな～と思って。。。
自分で判断基準がないので、
どんな物件が良いのかとかよくわからなかったので、
何でも良いから何かに（または誰かに）頼りたいんですよね。
でも、その頼りにしているモノ（人）が
自分に合った良いモノ（人）だったら良いんですけど、
そうでもないモノ（人）だと、
「頼りにならなかった」って気付いた瞬間
物凄くガッカリ来るんですよね。
特に、僕の場合、
ガッカリ過ぎてしばらく本とかも読む気が失せちゃいますから。。。
コンサルサポート付きで１５万円とか。。。
全く何のサポートにもなりゃしない、、、なんて良くありました。。。
何なら、不動産投資やる気失せて
別の怪しげな投資の話に引っかかって
いくらか騙されたこともありましたし。。。
要は、販売図面を見て瞬時に判断したいのです。
パソコンに向き合うのすらオックウなんです。
買うかどうか判断するだけの状況で
追加資料を不動産業者さんに要求するのもオックウだし、
追加資料を待っている間に他に買われてしまいますし。
こんな理由から販売図面を見てサクッと判断できる
自分だけの判断基準が欲しいのです。
それがなかなかわからなかったのです。
でも、簡単です。
ご入居者様からお家賃を頂いて銀行ローン分を差し引いて
修繕だとか入居募集だとかの諸々の経費差引いて
手残りが沢山ありそうかどうか。
要は、「どんだけ儲かるかどうか」です。
ササッと計算できたら良いですよね？
◆今日の公式◆
「不動産投資は、まず、物件の販売図面を【瞬間判断】する。
現地確認は、その次。」
