前回の続きです。
【売買価格＜積算評価】
◆不動産投資の公式 ～積算評価～◆
【積算評価＝土地の値段＋建物の値段】
銀行評価である積算評価を求めるには
土地と建物の公的な値段を出す必要があります。
では、公的な土地の価格とは何か？
簡単です。
今日のテーマ、
公的な土地の価格は、
【路線価】
というものを使います。
簡単に言うと、
土地所有者から税金を取るために作られた価格です。
税務署の元である国税庁が、毎年１月に、
この土地はいくらであると価格を決めちゃいます。
これを下に税金をとったりするのですが、
一般売買の根付の基準としても使われたりします。
土地の税金には「相続税」と「固定資産税」の２種類あって、
銀行の評価として使われる【路線価】の単位は
「相続税」を算出するときに使う【路線価】を基準とします。
「相続税路線価」とは、
相続税や贈与税の計算根拠となる路線価。
「固定資産税路線価」とは、
固定資産税や都市計画税、
不動産取得税、登録免許税の計算根拠となる【路線価】。
銀行が融資する際に評価の基準として使うのは、【相続税路線価】の方。
「路線価」とは、毎年１月に、
国税庁が発表する１㎡あたりの土地の評価額のこと。
「発表された路線価額×土地の㎡数＝公的な土地の値段」
と言うことになります。
では、土地の【路線価】はどうやって調べるのか？
不動産販売の図面を見て、
その図面に書かれている不動産の土地の【路線価】は
何を見れば書いてあるのか？
【路線価】の調べ方は簡単です。
「国税庁のホームページ」で調べられます。
もしくは、「全国時価マップ」という
財団法人資産評価システム研究センターが
公開しているものでも調べられます。
【路線価】と検索すると国税庁の「路線価図」が
最初に表示されると思います。
「全国時価マップ」は少し下の方に表示されていると思います。
どちらかと言うと、「全国時価マップ」の方が
見安いのでこちらを使っています。
理由は、国税庁は地番表示で
時価マップは住居表示だから。
不動産の住所については次回お話します。
では、試しに、「全国時価マップ」で検索してみます。
最初の画面の右下の「→次へ」をクリック
ご利用にあたって画面右下の方の「その他」にチェックして「同意する」
これで日本の地図が出てきますので住所で調べることができます。
例えば、僕の所有する「第三清水ビル」を見てみます。
住所が、「神奈川県相模原市中央区千代田１―７－１０」です。
調べてみましょう。
住所で一気に検索しちゃっても構いませんが、
ここでは、一つづつ絞り込んでいきます。
まず、「神奈川県」で絞り込みます。
「一覧から探す」でも「地図から探す」でもどちらでもＯＫです。
神奈川県全土の地図に絞り込まれました。
更に、「相模原市中央区」を絞り込みます。
神奈川県相模原市中央区まで絞られるとこの画面になります。
次に、町名「千代田」まで絞り込みます。
次に、「１丁目」をクリック。
次に、番地の「７」をクリック。
その地図の上の部分に３種類のメニューバーがあるのわかりますか。
「固定資産税路線価等」・「相続税路線価等」・「地価公示・地価調査」
の３つの項目のうち「相続税路線価等」の部分をチェックしてください。
それと最新年度かどうかもチェックして下さい。
（この時は、平成２６年度が最新でした。）
これが、神奈川県相模原市中央区千代田１丁目付近の
平成２６年度版の【相続税路線価】の地図です。
ちょっと、縮尺が小さいのでもう少し倍率を大きくして
不動産（千代田１－７－１）を特定したいと思います。
縮尺を１／１５００にして、不動産が特定できました。
千代田１－７－１です。
１丁目７番地の全体の左上の角の不動産になります。（１丁目７番１号）
その目の前の道路に矢印が引かれていて、
その矢印部分に数字とアルファベットが書かれていると思います。
「１４５Ｄ］
この数字が【路線価】です。
青い矢印が引かれた道路に面した不動産の１㎡あたりの【路線価】です。
千円単位での表示となります。
１－７－１の不動産の【路線価】は１㎡当たり１４５千円となります。
１４万５，０００円です。
この土地の面積が３５２．３３㎡あります。
１４万５，０００円☓３５２．３３㎡＝５，１０８万７，８５０円
この金額がこの土地の路線価になります。
これは、あくまでも税務上の基準であって、
実際の現実の取引とは全く違います。
また、いびつな土地だったり、
２方向以上路線があったりした場合、
きちんとした評価額を算出するには補正計算なるものがあります。
でも、ここまできちんとした計算を使う必要はないです。
あくまでも、銀行のおおよその目安を知るだけですので。
２つの道路に接している土地の路線価計算は、
奥行補正をして、高額となる方の路線価を有効として、
更に、価格の低い方の路線価も補正計算し直して
２つの路線価を合算して計算します。
でも、取り敢えずの目安を出すだけで良いので、
高い方の価格の路線価を目安として計算してみて下さい。
そこまで正確に複雑に計算しなくても大丈夫ですので。
ちなみに、アルファベットは何か？
「１４５Ｄ」のＤとは？
ということですが、あまり関係がないので参考程度ですが、
借地権の割合を示しています。
アルファベットは全部でＡ～Ｇまであり
借地権の割合がＡが９０％～Ｇが３０％まで１０％刻みで分かれています。
Ｄの場合は、６０％になります。
１４万５，０００円の６０％は、８７，０００円になります。
この金額が、税務上の借地権の評価額という意味です。
ただ、借地権の割合を使うことはほぼ無いので
アルファベットは飛ばして考えるようにしてください。
これで土地の評価の値段が出るのです。
簡単ですよね。
◆今日の公式◆
【土地の評価＝土地の面積☓相続税路線価】
では、建物の評価とは？
