前回までは、借入の「期限」と「利息」の
相対性理論についてお話してきました。
借りる側のメリットは貸す側のデメリットになり、
貸す側のメリットは借りる側のデメリットになります。
で、僕は、貸す側がどんなにデメリットになろうと
借りる側のメリットを追求していきます。
更に、スーパー必殺技がどちらにもあるという事。
今までの内容をもう少しまとめますと、
銀行に対しての要望は以下の３つになります。
１、なるべく多くのお金を借りたい
２、月の返済を少なくしたいので借入期間をなるべく伸ばしたい
３、総返済額を少なくしたいので利息を低くしたい
このうち、２と３については相対性理論になっていて、
その交渉テクニックで、
つづく になってしまいました。
２、と３、については、基本的な考え方をお話してきましたが、
まず、
不動産購入における融資は以下の３つのタイプに分かれます。
１、減額ローン
２、フルローン
３、オーバーローン
通常、不動産購入における融資の流れは、
融資ＯＫであれば、次にいくら貸すか？を決めます。
積算評価で出した額か売買金額のどちらか低い方に
銀行独自の掛け
評価額か売価の更に８割程度を実際の融資金額にします
銀行で出した評価額を貸してくれるわけじゃないんです。
更に、売価（借入申込み額）と比べて低い方の金額を貸し出す規準にして、
これでも飽きたらず、更に、
この金額から８割くらい差し引かれちゃうん
どんだけリスクばっか考えてんだって話ですが、
でも、この状況を知った上で、出来るだけ多くのお金を引出しましょう。
少しでもささやかでも抵抗して
ちなみに、２、の「フルローン」とは、
売価＋
なので、目指すは「オーバーローン」
せめて、「フルローン」です。
その前に借りたい金額の考え方ですが、
よく、こんなことを耳にします。
不動産投資で失敗する大きな理由は、
フルローンやオーバーローンを
無理に組むから破綻してしまう。
自己資金を多く入れて
なるべく返済額を減らしていくことこそが
不動産投資成功の道である。
なぜなら、キャッシュアウトするとか、
支払う税金の方がキ
いわゆる、「デッドクロス」が発生する、とか言われます。
なので、やっぱりお金はあまり借りない方がよく
自己資金を貯めるまで不動産投資には手を出さない方が良い。
不動産投資は、お金持ちがすることだ。
・・・なんてバカチンなこと思わないで下さい。
なぜなら、以下の４つの理由によるからです。
１、そんな儲からない物件を買うからそうなるんです！
２、全部使わないで少し貯めとけば良いじゃん！
３、完済するまで不動産投資やったことが無いだろ！
４、そもそも方程式にハマる物件ならこんなことにならない！
そもそも何のために不動産投資やってるのか？
お金が無くても、お金持ちになるためでしょ？
フツ―の一般人が、
お金が無くても他人の金を使って
不労所得を生み出せる唯一の方法です。
他人のお金を使って、お金を稼げるんです。
ココを最大級に利用しなくてはもったいないんです。
例え、宝くじに当たっても資金が１億円あるからって、
５，０００万円の不動産を現金で買っている様では
お金持ちにはなりません。
と言うか、貧乏になります。
５，０００万円を取り戻すまでに、
利回り２０％でも５年間かかります。
修繕管理費等の経費を含めると
１０年くらいかかるかも知れません。
そんなにお金があるんだったら、
融資不可能なもっと儲かりそうな事業に
投資すれば良いんです。
または、自宅でも購入した方がマシです。
自宅は、借りて購入すると負債になりますので
現金一括に限ります。
１億円の現金があっても、
投資用の不動産を購入する場合は、借入するんです。
１億円の現金があれば、借入も容易にできそうです。
頭金を１割入れろなんて銀行が良くありますが、
５，０００万円を頭金に入れて５億円の借り入れを起こして
巨大マンション１棟買いなんてのも可能です。
この様にして、他人のお金を利用して、
自分のお金（キャッシュフロー）を構築できるのが
不動産投資の最大のメリットになりますので、
出来るだけ自己資金は抑えて、
出来るだけ多くのお金を借りる様に
出来るだけアレコレ策を練ります。
今までに、実際に僕がアレコレ練って交渉した策があります。
また、前回から引き続きのスーパー必殺技２も忘れてません。
次回お楽しみに！
◆今日の公式◆
不動産投資の絶対的法則
「お金は借りれるだけ借りる」
