前回の続きです。
販売図面を見て、イケる！物件かどうかの判断基準です。
２つの判断基準があります。
自分本位で見た「収益性評価」と
銀行の査定基準で見た「積算評価」があります。
前回までは「収益性」があるかどうかの見方を話してきました。
【満室家賃－借入返済の額＞満室家賃☓４０％】
◆不動産投資の公式 ～収益性評価～◆
これが、物件の「収益性評価」の判断基準でした。
では、もう１つの物件の判断基準である
「積算評価」とは？
「積算評価」とは、
公的な指標を使って出した「土地」の価値と「建物」の価値
を合わせた不動産全体の価値のことです。
平たく言います。
銀行が物件を評価するときに使う評価のことです。
銀行はこの評価の金額内でしか融資してくれません。
どんなに収益性が高い「ウハウハ物件」だったとしても
この「積算評価」が低いと融資してもらえないのです！
どんだけ家賃が沢山取れていようとも、
どんだけ大きな駅のすぐ近くでも、
どんだけ大型ショッピングセンターの目の前でも、
どんだけ国道や幹線道路に近くても、
どんだけ熱弁を奮っても、
ダメなものは駄目。。。
「積算評価」が低いとダメなんです。
他の要素がどんだけ良くても
担保価値が無いと判断されてしまうんです。
銀行は、まず、「積算評価」で判断する。
次に、借入返済を家賃で返せるかどうかを判断するために
「収益性」の判断をします。
万一、「収益性」が低い場合は、
借入する人の属性を見て、
他の収入面も含めて借入返済が可能かどうか判断します。
一昔前の不動産投資ブームのときは、
大手都市銀行の三井住友銀行（ＳＭＢＣ）が
「収益性」判断を主体として、
ほぼ誰でもバンバン融資していたなんて時代もあったようです。
だから、不動産投資ブームが起こったのですが。
今、不動産投資家として成功したノウハウ的なものを紹介して
本を書いたり、セミナー開いたりしている人たちの
ほとんどが、この時代に融資を受けていたのです。
今は、銀行の評価はほぼ間違いなく
まずは、「積算評価」です。
次に、「収益性評価」。
一般的に、都心の不動産は評価が高いですよね。
よく、テレビとかで話題になるのが、
今年の高額地価ランキングの様な番組で
１位が東京の銀座の４丁目交差点前で、
２位がやっぱり銀座の５丁目付近だったりして。
当然、東京都２３区内は不動産の公的な価値も高額です。
なので、「積算評価」も相当高い評価にはなります。
従って、売買価格も高騰します。
特に、東京オリンピックまでは東京２３区内、
更に、湾岸地域に至ってはますます高騰しています。
もしかしたら、日本の国内で
普通の売買取引でキャピタルゲインだって狙える
唯一の地域なのかもしれません。
でもね、値段が高過ぎですから・・・。
いくら家賃収入を取っても、
売買代金が高額すぎて追いつかないです。
東京の１等地なら家賃も高いですよ。
でも、それ以上に売価の方が遥かに高額なんです。
だから、利回り５％とか。
利回り５％だと、売買金額を家賃収入で取り戻すまで
２０年かかります。
しかも、２０年間ずっと満室だった場合です。
更に、固定資産税や維持費や運営費なんかは考慮してません。
売買時の諸経費、税金、維持運営費など全てを考慮すると
実質利回り２％とか１％とかになっちゃうんじゃないかな～。
この様な【罠】にはまらないで下さい。
銀座とかは、極端な例ですが、
大きな都心の不動産は「積算評価」は高いが
「収益性」は低いんです。
「積算評価」が高いと銀行が評価してくれるので
嬉しくなるんですが、、、
万一、融資を引けて購入できたとしても、
「収益性」が低かったらドボンですから。
何のために投資しているのかわからなくなります。
あくまでもあなたが儲けるために投資しています。
銀行の評価は、
まず、「積算評価」
次に、「収益性評価」
あなたの評価は、
まず、「収益性評価」
次に、「積算性評価」
物件の判断基準は、
まず、あなたの評価基準です。
次に、銀行の判断基準です。
田舎の築が古い木造等の場合、
この「積算評価」が低いため、
銀行から融資してもらえない場合が多いのです。
ほとんどの銀行の評価方法がこれです。
では、この場合は、どうするか？
建物の評価で「積算評価」を狙うのです！
都心物件の場合、
土地の評価は高いが、利回りが低い。
地方物件の場合、
土地の評価は低いが、利回りは高い。
建物の評価は、
都心でも地方でも建てる金額は一緒。
これを狙う。
例えば、家を建てます。
銀座に建てても、福島県郡山市湖南町に建てても
同じ家であるならば建築コストは一緒ですよね。
木造２階建ての３ＬＤＫくらいだとしたら、
銀座だと５億円くらいするかもしれませんが、
湖南町だと２，０００万円くらいだと思います。
湖南町は、土地の値段が１００万円くらいで、
家の値段が１，９００万円でしょうか。
であれば、銀座は、土地の値段が４億８，１００万円で、
家の値段が同じ１，９００万円にんまります。
これが、鉄筋造（ＲＣ造）だった場合どうなるか？
建物の建築コストは１億円くらいかかるかもしれません。
銀座の場合は、土地４億円に対して建物１億円。
湖南町の場合は、土地１００万円に対して建物１億円。
意味わかりますか？
建物自体の評価は、銀座でも湖南町でも同じってことです。
建物の評価は、大都市でもド田舎でも同じ。
つまり、自分の収益性と銀行の評価を同時に満たす物件とは、
【利回りの良い地方物件で建物の評価が出るＲＣ造】
です。
この辺は、後で更に詳しく掘り下げます。
まずは、ここを理解する上でも
建物の「積算評価」を理解しましょう。
「積算評価」とは、公的な評価で出した
「土地」の値段と「建物」の値段を足した値段です。
この値段が、銀行が融資できる金額の上限となります。
◆今日の公式◆
「不動産投資をする上で最も大事な指標＜その２＞です。」
【売買価格＜積算評価】
◆不動産投資の公式 ～積算評価～◆
これが融資の公式です。
銀行融資をフル活用して投資する以上は、
売買価格以上に銀行の評価が出る物件である必要があります！
売買価格以上に銀行評価の出る物件であるからこそ
フルローン、オーバーローンの可能性が見えてくるわけです！
【積算評価＝土地の価格＋建物の価格】
公的な土地の価格とは何か？
公的な建物の価格とは何か？
簡単です。
では、まず、公的な土地の値段とは何か？
公的な土地の価格は「路線価」というものを使います。
