前回の続きです。
【金融電卓】の使い方
これが僕の電卓です。
もうかなりボロボロですね。
もちろん、通常の電卓として使えますから。当たり前ですが。
試しに、築２７年の
１億２，０００万円の
ＲＣ造の
１棟マンションを購入しようとしましょう。
①まず、電源を入れます。
②「融資額？」と表示されますので
借入金額を満額とすると「１億２，０００万円」と入れて、
「入力」ボタンを押してください。
これで、電卓の中に「融資額」がインプットされました。
③「利率？」と表示されますので
借入金利を３％として計算するとして
「３」と入れて、「入力」ボタンを押す。
これで、電卓の中に「利率」がインプットされました。
④「月数？」と表示されますので
借入期間を年数ではなくて月数で入れます。
ＲＣ造の築２７年なので、
耐用年数４７年―築年数２７年＝残存年数２０年
融資期間も２０年であろうと仮定して計算します。
２０年間は、１２ヶ月☓２０年＝２４０ヶ月間になります。
「２４０」といれて、「入力」ボタンを押します。
⑤これで、毎月の「返済額」が表示されます。
６６５，５１７円が毎月の返済額になります。
毎月６６万円以上の返済が出ますので、
不動産投資の公式に当てはめると
満室家賃の４０％以内ならＧＯ！な物件なので、
満室家賃☓４０％の金額が返済額６６万円以上です。
満室家賃は、６６万円÷４０％以上となります。
すなわち、満室家賃１６５万円以上は欲しいと逆算できます。
意味わかりますよね？
結構、大事なところです。
更に、「入力」ボタンを押すと、
⑥トータルで銀行に返す「返済総額」が表示されます。
「１億５，９７２万４，０８０円」と言う金額が
銀行に返すべき「返済総額です。
１億２，０００万円しか借りていないのに、
４，０００万円も上乗せされて返さなくてはいけないのです。
銀行は、何もしていません。
ただ、ただ、あなたにお金を貸しただけです。
銀行のビジネスって超不労所得ですね・・・・・・・。
とにかく、これで購入すべきかどうかの
不動産判定ができちゃいます。
簡単ですよね？
更に、利率をいじってみて下さい。
１％にしてみると、
毎月の返済額が５５万円程度。
返済総額が１億３，２４５万円程度。
銀行に１，２４５万円しか多く取られないんです。
４．５％にしてみると、
毎月の返済額が７６万円程度。
返済総額がなんと１億８，２２０万円程度に！
銀行には６，２２０万円も沢山取られちゃいます。
いかに、金利交渉が大事かということがわかりますよね。。。
また、借入期間の「月数」をいじってみて下さい。
１０年間１２０ヶ月にすると、
毎月の返済額が１１６万円にもなり、
当初の２０年間の場合よりも約２倍にもなってしまいます。
返済総額は１億３，９００万円となり、
約２，０００万円も少なくなります。
３０年間３６０ヶ月にすると、
毎月の返済額が５０万円になり、
当初の２０年間の場合よりも１６万円も減ります。
返済総額は１億８，２００万円にもなり、
約２，０００万円も増えてしまいます。
ただし、不動産投資の公式からすると、
５０万円÷４０％＝１２５万円
家賃１６５万円も取れなくても、
家賃１２５万円以上取れればＧＯ！物件です。
いかに、「借入期間」も大事かってことがわかりますね。
この判断基準が１番大事です！
これを基にして、展開していってください。
例えば、売主さんとの価格交渉するにしても、
購入後リフォームして高く貸せるかどうかも
この基準に適合するかどうかです。
そのうち、どんどん古くなっていけば家賃も下がってくるかも知れませんし、
修繕も必要になってくるかも知れません。
でも、初めにこの基準で購入しておけば何とか耐えられるはずです。
だって、この基準を満たした物件てそう簡単には出てきませんから！
そうなんです。
こんな高い基準で物件選別したらいつまで経っても買えないんじゃないの？
って思われる方もいると思います。
仰るとおり。
なかなか出てきません。
多分１００分の１くらいかなと。
でも、１００個見れば１個くらいはあるんです。こうゆうの。
それを見に行って現地判断して決めていくんです。
そんな膨大な量の販売図面てあるんでしょうか？
って疑問も出ると思いますが、あるんです。
ちなみに、図面１００枚くらいであれば
すぐにも、お取り寄せできちゃいます。
１ヶ月もあれば大量の物件情報があなたの元に押し寄せてきます。
言い換えると、１ヶ月に１個くらいはＧＯな物件が出てくるんです！
１ヶ月に１個は買い物件の情報があなたの手元まで届きます！
では、どうやってそんなに沢山の物件情報を取り寄せるのか？
このノウハウはまた後で話すとして、
「収益性」の評価基準はここまでです。
もう一つの物件評価基準の「積算評価」について少し触れていきます。
物件の評価基準は２つありました。
「収益性」と「積算評価」です。
「収益性」は、家賃×４０％＞返済額です。
◆今日の公式◆
「原状はダメでも、今後儲かる可能性があるかどうか
金融電卓を使って判断する。
しかも、瞬間的に見抜く。
１００件も見ればすぐに慣れる。」
では、「積算評価」とは？
