おはようございます。
前回に引き続き、初企画！
【僕のアパート売ります】
１週間以内に不動産屋さん経由で一般公開されます。
現況満室！確定利回り１５％
１年間空室保証付き
販売価格２４，０００，０００円
平成４年築木造アパート・全１８室
ロフト付き１Ｋタイプ
こんな感じで公開されます。
これをメルマガ購読者のあなただけに
【２，０００，０００万円値引き】します！
この記事を見て下さっている方のみ
【２００万円】お安くさせて頂きます！
そうするとこうなります。
現況満室！確定利回り１６．４％
１年間空室保証付き
販売価格２２，０００，０００円
平成４年築木造アパート・全１８室
ロフト付き１Ｋタイプ
僕も、不動産投資についてのノウハウを記事にして
大体的にお話させていただいております。
そんな変な物件を売ったりすることはありません。
少なくとも現状で大きな異常が発生している
なんてことはございません。
ご興味のある方は
メルマガの問合せ欄よりご連絡ください。
さすがに、個人情報満載なので
一般ブログでは資料まではちょっと公開し難いですので
メルマガ登録後、ご一報して下さい。
もちろん無料ですから。
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また、どなたかお知り合いの方にご紹介いただけたら
ご紹介（仲介）手数料もお支払しますよ。
コチラもご興味あれば
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今日は、この物件のダメな箇所についてお話しします。
良いとこだけアピールするだけじゃなくて
現状知り得るダメな部分もお話しますね。
＜ネガティブポイント＞
最大のネガティブポイントは「冬」です。
そう、まさに 今 なんです。
何かと言うと、
１２月後半くらいから３月前半くらいにかけて
気温が氷点下になることがあるんです。
そうすると水が氷るんです。
水道管が氷って破裂してしまうんですよ！
でも、大丈夫。
この対策として水道管が氷らない様に
電気を通して暖めておく配管断熱シートを
水道管に巻いて常に保温しておくんです。
コレは既に、部屋毎の水道管に巻いてありますので
基本的に大丈夫なのですが、
お部屋が空いてしまった場合なんです。
きちんと水道を元から止めちゃえば問題ないんだと思うのですが
空室になると、常に、募集していますので
水道を完全停止すると面倒なので
基本的には、水道を停止せずにいつでも使えるように
配管断熱シートに通電させています。
そうすると、通電しているので
電気代がかかるんです。
これが、結構、キツイの。
バラつきがあるので、大体な感じですが、
１部屋当たりの１か月の電気代として
３～４，０００円前後中部電力から請求されます。
基本料金を含んでくるんでこうなるんですがね。
なので、冬場の３か月間についてだけは
空室になると３～４，０００円程度ではありますが
持ち出しになることがあります。
あとは、これに伴って共用部の電気代も
通常ですと２～３，０００円前後なんですが
この冬場の３か月間だけは倍くらいになります。
ま、とは言っても、１２月後半～３月前半までの
３ヶ月間だけなんですが。
一応、雪害については、
豪雪地帯ではないので
ある程度雪が降ることはあっても
そこまで気にする必要はないかと思います。
ま、僕の場合、全部空室で９月末頃購入して
募集は春先に掛けるつもりで
色々手直ししてたんですが、
まさか、電気代がかかるって知らなくて・・・・・・。
冬場で３部屋くらい入居者さんいたんですが
１５部屋分の電気代が５～６万来てたんで
かなり印象に残っています。
あとは、僕の代でほぼほぼ手直ししたので
今のところ大きな問題は無いんですが。
下水が汲み取りタイプです。
年に１回くらいは業者手配した方が良いようです。
ちなみに、僕は３年間で１回しか
汲み取りしてなくても大丈夫でしたが。
最近やりました。
あとは、アパート専用のゴミ置き場は無いので
本当は設置した方が良いのだと思います。
あ、それと、管理会社は変更して下さい。
管理費高いですから。
全部空室の状態からだったので
管理費高くても客付強いところに頼んでいたんですが
もう、基本満室からの管理になりますので
管理費安い方が良いと思います。
駐車場が全室分無いんですが、
５台分くらい足りない感じです。
基本、車使うんですが、
使わない人も住んでいますし、
近隣にも一般の駐車場はあるので
今のところは大きな障害にはなっていません。
周辺は畑と田んぼです。
同じアパートが５棟立ってます。
僕が積極的にアパート経営開始するまでは
ほとんど朽ち果てた様なアパート群でした。
最近、僕のアパートのやり方を見て
頑張ってきている様で
周辺も盛り上げっている感じで、
人も賑わった感があり相乗効果ありです。
僕が、今後持ち続けるとしたら
この５棟の大家さんたちと連携して
六本木ヒルズならぬ「伊奈ヒルズ」みたいにして
家賃も大幅にアップさせてみんなで協力して
活性化させたいと思っております。
以前は、全員やる気無し大家だったはずですが、
今は僕の購入したアパートが一瞬で満室になるのを
目の当たりにしてやる気が復活してきている様です。
みんなで一致団結すれば
築古木造アパート群だって
間違いなく盛り上がっていくだろうと思います。
管理会社を通さずに
みんなで一つの共同管理体制を作って
１００室以上の大型住居として
周辺の客付不動産屋さんに依頼したら
かなりインパクトあると思っています。
本当はこう言う事やりたかったんですが
ちょっと遠いんですよね～。
そして、最後は５棟全て手に入れる！
「伊奈ヒルズ」を我が物とする！んです～～～ｗ
１週間くらい泊まり込みして
こんな事を進めていきたいんですが、
子供も今２人とも小さいし、、、、、。
なので、誰か興味ある人いればお譲り致します！
是非お問い合わせ下さい。
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一応、最後に
昨日の記事のポジティブポイント
を付けときます。
どうぞよろしくお願いします！
全て僕の購入した３年半前に修理したばかりです。
実際には、
◆原状回復は全てのお部屋でやりました。
◆壊れた扉やロフトも全部修理
◆壁紙張替＆１面だけ色付きのワンポイントクロス
◆エアコン全部新品交換
◆テレビモニター付きインターホン全交換
◆流し台（シンク）も全室新品交換
◆外壁塗装
流し台のシンクまで全部屋交換していますので
周辺のアパートよりは設備的にも快適です。
◆自分でもビックリの【空室保証】付きです！！
契約時に空室になってしまっているお部屋について
１年間の家賃を保証させて頂きます。
すなわち、
僕が、１年間借り続けますと言う意味合いです。
但し、入居者さんが決まったら譲りますので
きちんと入居募集して下さいね～～
やっぱり、空室って不安だと思うんです。
だから、１年間は色々と入居付けする猶予を
持てた方が安心かなと思って。
て言うか、僕にも募集させて下さい。
１年間も家賃払うくらいなら
新規入居者さんを早目に付けちゃった方が
僕にとっても良いですからね。
これで、確定利回り１６％以上となります。
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販売価格２４，０００，０００円
平成４年築木造アパート・全１８室
ロフト付き１Ｋタイプ
こんな感じで公開されます。
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この記事を見て下さっている方のみ
【２００万円】お安くさせて頂きます！
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