前回の続きです。
前回は、奇跡的な融資が引けて大型のＲＣ物件をゲットしましたが、
決済の時点で、１１室の空室があり、
その後、春先の引っ越しの時期でもあり、
更に、入居者の募集をしていないので
最大で１３部屋が空室となりました。
ビビる！
大丈夫かな～～
だって、この物件だけで借金２億円近いですからね！
まさか自分がこんなに借金するなんて思っても見なかったですから！！
前回の１棟目物件と合計すると３億円近いですから！！！
団地の子供だった僕が、こんなにお金借りれるなんてビックリです！
不動産投資だからできた技なんです！！
３億ですよ、３億。
宝くじじゃないんですよ。
ただ、ビビりますよね～～
借金も空室もどっちも多いと。。。
まず、色々考える前に、契約段階から思っていたことがあります。
大体、ここの管理会社が家主のことをバカにし過ぎだと思いましたね。
いくらやる気が感じられないおじいちゃんオーナーだったとしても、
管理会社として任されて管理費だって取ってるんだから
家主に言われなくたって入居者募集くらいやっとくだろ、フツー。
しかも、決済直前に不動産屋さんの下柳さんから聞いたんですが、
管理費が１０％も取っているんだとか！！
は？
って、感じでした。
わざわざ紳士なお金持ちの売主さんから
この先も同じ管理会社を使ってくれるように頼まれたんで
その様にして長くお付き合いできればと思っていたんですよ。
それが、空室だらけで、掃除もしてないし、募集すらやっていないだけじゃなく
挙句の果てに、管理費を１０％も取っているとは！！
今時あり得ない！
下柳さんも決済終了後は、管理変更していく方向で良いって言ってましたから。
かなりの条件提示して、ダメなら管理会社変更でと思っていました。
それと、空室のリフォーム！
空室が１３戸もあるのにまともに貸せそうな部屋は１つもないんですよ！！
汚いったりゃありゃしない！
やっぱ、契約前に空室確認しておくべきだと思いましたね。
全部の部屋がクリーニングは絶対だし、
壁紙やらコンロやら壁が壊れてるやら。。。。
リフォーム代いくらかかるのか～～
その分、値引きできたのに。。。
契約前に絶対全部の部屋をチェックしておくべきですね。
リフォーム必要だったらその分値引きしてもらいたいですから。
どうやら、数年前から募集を行っておらず
住んでた方が退出してから、長い部屋で４～５年程度ホッタラカシだそうです。
開けて入ったら、壁に穴が開いていて、窓にヒビが入っている状態。
何よりも、汚いやら、臭いやら、気持ち悪いやら。
タバコのヤニで真っ黄っキの部屋もいくつかありました。
床がカーペットだから、髪の毛やら、チヂれ毛やら、色々と付いてるし。
量が量だけに何から手を付けるべきか。。。トホホですね。
＜今回のオダサガ物件概要＞
毎月の借入返済金９１万円／月（１，０９２万円／年）
満室２１６万円／月（２，５９２万円／年）
想定利回り１５％超過
ここまでは、凄く良いんですよね！！
ＲＣで利回り１５％超ですからね！
でもね、僕が購入したばかりの状態はコレです。
現況１６０万円／月（１，９２０万円／年）
固定資産都市計画税２３０万円／年
共用部電気代６万前後／月
エレベーター保守代８万円前後／月
物件の管理費１６万円／月
管理費まで含む実質利回り７．８％
現況家賃から支出を引くと月１１１万円に。
そこから借入返済金を引いた手取りキャッシュフローは２０万円！！
ヤバい！
こんだけ借金して２０万しか残らない！
しかも、修繕等に回したらお金が残らない！！
空室分が利益だと考えて、まずは満室にしなくては。
そこで、僕がやるべきことは以下の２つです。
１．空室のリフォーム
→低価格に抑えるためにセルフリフォーム中心で。
２．管理会社変更
→現状管理会社に事情聴取と条件変更交渉へ。
自分でセルフリフォームできそうにない部分は
専門業者さんに発注しなきゃいけないのですが、
僕みたいなビデオの録画もろくにできない様な素人が
分離発注や材料施主支給なんてするとかなり手間になってしまって
結局、業者さん同士がかち合っちゃって工期が遅れたり
経費が膨らんで請求されたりしちゃう場合が多いんです。
なので、少しくらい手数料取られても管理会社を挟んだ方が
スムーズに事が運ぶんです。
（そのための管理会社なんですが）
今回は、既存の管理会社になんか頼んだら
いくらマージン取られるかわかったもんじゃないって思ったのと、
新しく管理会社変更している暇がないと思ったのと、
更に、物件ゲットしたので自分でもできるだけ色々手をかけたい
って言う思いもあって、全部自分でやってみました。
まずは、スーパービバホーム座間店へ
＆
既存の管理会社に宣戦布告です
それでは、次回をお楽しみに！！
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
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