前回までは、家賃収入以外の収入になるポジティブボイントを探して
それから、物件設備の代理店になって手数料収入と言った
大家さんビジネスとは最早別事業のお話をしました。
ついでに、もっと手数料収入がありますので、
今日は家賃収入以外の大家さんの副業全般についてやります。
考え方としては、不動産屋さんです。
不動産管理会社をやっちゃおう！です。
自主管理＋契約行為全般も自身で取り扱います。
不動産管理会社のビジネスってご存知でしょうか？
物件を管理します。
管理業務には大きく分けると「入居者管理」と「募集管理」の２つあります。
入居中にトラブルがあれば問合せの窓口となります。
例えば、水が出なくなったと言えば、業者さんを手配したりします。
例えば、家賃が月末に入金されたかどうか確認して、
入金がなければ督促の連絡をしたりします。
空室になれば、募集図面を作成して他の募集業者さんに手配します。
これらの管理業務を家主に代行して行う代わりに
家主やその他から手数料収入を貰うと言ったビジネスです。
管理費５％とかは家主が直接管理会社に支払うものです。
もちろん、管理会社の収入になります。
しかも、かなりの不労所得になります。
管理会社を変更されない限りズッと続くのです。
その他に相当な収入があります。
これらの収入があるからこそ管理会社は成り立つのです。
入居者管理に関わる手数料とは、
苦情が発生した場合の補修費用に管理会社の取り分が
２０％～５０％くらい上乗せされていると言う意味合いです。
「水が出ない」との苦情発生
↓
水道業者へ連絡
↓
水道業者が現地へ行って修理して、修理代８，０００円
↓
管理会社はオーナーに連絡
↓
管理会社自身の取り分も上乗せして
１２，０００円としてオーナーに請求
↓
家賃より相殺されて振り込まれる
なので、管理会社は苦情がお金儲けにつながる
凄いビジネスをやっているんです。
オーナー自身が自主管理して苦情を受ける窓口になれば
これらの割増された高い金額は取られなくなりますし、
そもそも毎月支払っている５％の管理費も不要となります。
大家業が慣れてきたのならば次のステップとして
自主管理と言うのもやってみたら良いかもしれませんが
不労所得では無くなってきちゃいますね。
それでも、苦情があるのって、月に１回もないくらいですので
相当な不労所得であることには間違いないでしょう。
あなたは知ってましたか？
不動産屋さんてこんなに沢山の手数料が貰えるんです。
＜募集業務に関わる手数料収入＞
①家主から募集広告費
家賃の１ヶ月相当・契約時のみ
②家主から更新契約代行手数料
家賃の５０％相当・更新する度に
③入居者から更新契約事務手数料
家賃の２５％前後・更新する度に
④保証会社からの斡旋手数料
家賃の２０％前後・更新する度に
⑤入居者の加入すべき火災保険からの手数料
支払保険料の４０％前後・更新する度に
⑥フレッツ光の斡旋手数料
１～５万円前後・契約時のみ
⑦ＣＡＴＶの代理店手数料
１～５万円前後・契約時のみ
⑧家具家電設置業者からの斡旋手数料
１セット１，０００前後・毎月
ちなみに、僕の所有する部屋数は約１００戸あります。
一部屋の家賃が５万円とすると、
①新規契約時に５万円
②更新時に２５，０００円（２年に１回）
③更新時に１２，５００円（２年に１回）
④新規契約時と更新時に１万円（２年に１回）
⑤新規契約時と更新時に２万円（２年に１回）
⑥新規契約時に２万円
⑦フレッツ光に加入したらＣＡＴＶまでは加入しないと思う
⑧その他色々ありますよ
自主管理した場合、①と②の出費は不要になります。
③～⑥まで合計すると
新規契約時に５万円、
更新時に（２年に１回毎に）４２，５００円稼げる計算になります。
これ、結構大きいんですよ。
例えば、１０世帯のアパートを持っていた場合、
入居時に５万円☓１０世帯＝５０万円
２年に１回毎に４２，５００円☓１０世帯＝４２５，０００円
僕の場合ですが、約１００戸です。
そうすると、入居時に５００万円。
２年に１回毎に４２５，０００円です。。。
デカいんですよ。
なので、ある程度物件が増えてきたら
逆に自主管理も考えてみてはいかがでしょうか？
更に、出来ることなら不動産業者の免許も取得しちゃうと
もっとメリットが有ります。
上記例は、あくまで、シュミレーションですので
全員が自社のフレッツ光に加入はしてくれないでしょう。
でも、絶対に加入しなくちゃいけない項目を作ることはできます。
保証会社と火災保険は契約書条の必須事項にできます。
と言うか、ほとんどの物件が必須になっているはずです。
入居者から取る更新事務手数料も未だに多く見受けられます。
これだけは、更新時に必須となります。
すなわち、更新時には絶対に貰える手数料になります。
ただし、不動産業者の免許がないとできないものもあります。
保証会社は直接大家さんと保証契約をしてくれませんので、
地元の不動産屋さんと提携して、
保証会社の部分だけの手続きをしてもらって
手数料を折半にするとかできれば一番良いのですが、
自分で不動産業者もやっちゃった方がもっと良いです。
保険を売るには少額短期保険募集人の資格を取る必要がありますが
簡単に取れます。
こっちは、必ずしも不動産業者である必要はないのですが、
個人で自主管理やっている大家さんよりは、
不動産業者さんがやってる方が安心感があります。
ま、不動産業者になるのも結構ハードル高いので
おいおい考えていきましょう。
業者じゃないと直接扱えないものは家賃保証会社だけです。
それ以外は取り扱いができますので
大家さんの副業としてバシバシ収益を上げていきましょう！
◆今日の公式◆
＜不動産管理会社の募集業務に関わる手数料収入＞
①家主から募集広告費
家賃の１ヶ月相当・契約時のみ
②家主から更新契約代行手数料
家賃の５０％相当・更新する度に
③入居者から更新契約事務手数料
家賃の２５％前後・更新する度に
④保証会社からの斡旋手数料
家賃の２０％前後・更新する度に
⑤入居者の加入すべき火災保険からの手数料
支払保険料の４０％前後・更新する度に
⑥フレッツ光の斡旋手数料
１～５万円前後・契約時のみ
⑦ＣＡＴＶの代理店手数料
１～５万円前後・契約時のみ
⑧家具家電設置業者からの斡旋手数料
１セット１，０００前後・毎月
出来るところは自分でやって収入にしちゃおう！
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
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