前回の続きです。
【満室家賃－借入返済の額＞満室家賃☓４０％】
◆不動産投資の公式 ～収益性評価～◆
満室想定家賃の４割よりも、
銀行から借入れた金額の毎月の返済額が
少なくなるような物件かどうかを販売図面で判断する。
僕は、今でもこれで判断しています。
では、借入返済の額ってどうやって計算するのか？
【金融電卓】
金利計算のできる電卓のことを言います。
これさえあれば、誰でも簡単に計算できちゃいます。
不動産投資をする際の、唯一の必須アイテムです！
これをいつも持ち歩くカバンの中に入れておきます。
どこででもサクッと判断できるように毎日持ち歩いています。
電卓に入れるべき必要な情報が３つあります。
「借入金額」
「借入金利」
「借入期間」
「借入金額」は、売買金額になります。
オーバーローンが組めそうならば、
売買時に掛かる諸経費も含めて計算すると良いです。
オーバーローンとは、不動産購入時の融資において、
売買金額以上に借り入れることで、
一般的に、諸経費分まで含めて借り入れること。
諸経費とは、不動産の売買時において、
売買代金とは別にかかる費用のこと。
不動産業者さんへの仲介手数料や
不動産登記の税金及び司法書士への手数料など。
「借入金利」は、スルガ銀行の４．５％のように
既に決まっている金利でない場合は、
仮に、【３％】として計算する。
理由は、前回話している通り。
「借入期間」は、前回話した通り。
法定耐用年数の残存期間が基準です。
【法定耐用年数－築年数＝残存耐用年数＝借入期間】
法定耐用年数は、
木造・軽鉄・・・・・・２０～２２年
鉄骨（Ｓ造）・・・・・・３４年
鉄筋（ＲＣ造）・・・・４７年
なので、
わざわざ販売図面なんてなくてもＯＫなんです。
建物の構造と築年数さえわかれば
融資を受けた場合の月々の借入返済額が計算できます。
①売買金額
②建物の構造（木造かＲＣか）
③建物の築年数
【金融電卓】に
①借入金額
②借入金利３％
③借入期間
の３つを入れるだけで、
金利を上乗せしたトータル返済金額と毎月の返済金額が出ます。
これを満室家賃で差し引いた残りがあなたの取り分です。
この金額が家賃の４割以内であればGO！です。
◆今日の公式◆
「金融電卓だけは買う。
しかも、今すぐ。」
では、【金融電卓】の使い方
これが僕の電卓です。
もうかなりボロボロですね。
もちろん、通常の電卓として使えますから。当たり前ですが。
試しに、築２７年の
１億２，０００万円の
ＲＣ造の
１棟マンションを購入しようとしましょう。
