前回の続きです。
販売図面を見て、
買う物件か買わない物件かを見分ける判断基準の話です。
多分、ほとんどの初心者の皆さんはわからないんじゃないかと思います。
良いのかどうなのかよく分からずに
何となく現地に見に行って、
何となく買い付け出して、
何となく融資申込してみて
結局、どこかの段階でつまずいて買うまでに至らない。
この繰り返しになっていて、
いつまで経っても買える気がしない。
そして、理由もなく、何となく諦めてしまう。。。
こんな感じのパターンが多いかなと思います。
「何となく」良いかな、、ではダメなんです。
「何となく良いかな」は「何となく不安」も半分含まれています。
この、半分は不安な要素が自分の心に現れてしまうと購入できなくなります。
だって、不動産です。
数千万も、億を超えるものも沢山出てきます。
それを「何となく」では購入できないと思いますし、
「何となく」では運営していけないんじゃないかなと思います。
なので、まず、はじめの一歩の物件の販売図面の判断から
バシっと判断して、
腑に落ちる理由で判断してから進めるべきです。
じゃ、どうすりゃ良いのか？
沢山の不動産投資の本に書かれている注意事項があります。
それは、「利回りに星人になるな！」なんです。
見た目の利回りが高くてもその物件の内容をよく検討しないと
危険な物件を買ってしまうことになるぞ！ということなんです。
この意味合いも当初はよく分かっていなかったんですが。
基本的には、
利回りが良い方が良いに決まってるじゃないか。
築年数が古くて改修が必要になりそうだとか
田舎過ぎて空室だらけで
入居者が付くかどうかわからないだとかは
販売図面を見た段階ではわからないので
結局、現地を見に行って判断しないといけなくなってしまう。
現地を見に行くのも大変なんです。
家の近所なら、ちょっとそこまでって感覚で行けると思いますが、
自分の住んでいる近くとは限らないし、
また、ほとんどが自宅からは遠いところばかりだと思います。
電車か車かで行かないといけないし、時間もかかります。
沢山の不動産屋さんから毎日の様に資料が送られてきます。
その全てを現地まで見に行くなんてことは交通費と時間の無駄です。
なので、まず、図面判断。
図面で良ければ、現地に見に行く。
更に、現地見て良ければ買い付け+詳細資料要求
詳細資料来たら、融資申込。
融資ＯＫの連絡貰ったら、売主と不動産売買契約。
売買契約したら、銀行と金銭消費貸借契約。
最後に、司法書士呼んで物件の決済。
てことで、まず、図面判断。
僕の場合、方程式があります。
僕の場合と言いますか、これが図面判断の方程式です。
２つの考え方があります。
「収益性」と「積算評価」の２つです。
「収益性」とは、自分の収益のための評価が主です。
「積算評価」とは、融資する銀行が物件を評価する方法です。
もちろん、どちらも満たす物件であれば◎なわけです。
万一、売却しようと思っても容易に売り切ることが可能な物件です。
なぜって？
収益性が高いに越したことはありません。
儲かる確率が高いのだから
当然、売却するときにも買い手は沢山付く事でしょう。
なので、売却する際には、
満室にするのは当然のことです。
出来るだけ賃料が入るような形を作ってから
売却価格を設定していきます。
現実の土地と建物の評価がどうであれ
実際の家賃収入が沢山入ってくるアパートが
最も高い金額で売れるのです。
どんなに田舎で築年数が古いおんぼろアパートでも
入居者が沢山入っていて、
家賃収入が沢山取れている状況であるならば、
それに応じた高額で売却できるのです。
しかも、銀行の評価も高いのであれば、
融資してくれる可能性も大きくなるため
買い手側にとっても容易に融資を引いて購入し易いわけです。
いくら家賃収入が沢山取れているとは言っても、
全く銀行が評価しないような物件では
現金で購入できる人以外に買えなくなってしまいますので、
必然的に購入者が富裕層とかに絞られてしまいます。
それよりは、フツ―の人でも融資が引けるような
銀行評価の高い物件に越したことはないのです。
沢山の人が購入できる状況にあるわけですから。
ただ、別に、買う前から売却時のことを考えていなくても、
自分が儲かりそうな物件であるに越したことはないです。
更に、銀行の評価が高いに越したこともないです。
だって、銀行にお金を出させて購入するわけですから
なるべく、自分のお金を出したくはないですからね。
その販売図面に記載されている物件が、
自分にとってのお宝かどうかは当然重要ですが、
銀行にとってもお宝であるかどうかも重要になってくるのです。
自分にとってだけじゃなく
銀行にとってもお宝物件だった！
この様な物件を探すのです。
この様な物件を販売図面を見て見抜くのです。
しかも、瞬時に！
◆今日の公式◆
「販売図面で、【自分評価】と【銀行評価】の２つの評価を
クリアするかどうかを判断します。」
図面に書いてある文字だけで判断できます。
簡単です。
じゃ、どうやるのか？
