前回に引き続きまして、
内見者を即決させる方法です。
高額なリフォームをして、募集するくらいなら、
他の物件を購入した方がマシです！
全くお金を掛けない、、、とまではいきませんが、
少額で見栄え良くあなたの物件を演出する方法です。
演出するんです！
大家さんは、ただただ、部屋を貸し出すんじゃないんです。
素敵な住空間を提供してあげるんです。
入居希望の方に、これからここで暮らしたら、
このアパートだけじゃなく周辺地域全部も含めて
あなたにとってこんなに素敵な楽しい生活が待っていますよ！
と、イメージさせてあげられるかどうかが
大家さんの腕の見せ所です。
以下の方法は、内見者を即決させるステップです。
もちろん、全てのステップをやらなくても
１ステップだけで決められちゃうのであればそれでＯＫですよ。
【内見者を即決させる５ステップ】
ちなみに、基準は、内見が２～３回あったら
入居申し込みが決まらなければダメです！！
おひとり様一撃必殺のつもりでやりましょう！
【ＳＴＥＰ １】
綺麗にしとく事！
え？
何か、いかにもな法則みたいなこと言ってる割にはそんだけか？
みたいに思われたらすみません。
今回の５ステップの順番は、必須順です。
内見者の入居を決めるために絶対にするべき順番です。
最初の方が絶対度合いが高いです。
１ステップは、内見者即決のために、最も必須度合いが高いです。
２ステップは、内見者即決のために、次に必須度合いが高いです。
３ステップは、内見者即決のために、３番目に必須度が高いです。
でも、このあたりで、内見者の入居が決まるようならここまでで良いんです。
何が何でも全部する必要は無いです。
多分、よっぽどじゃなければ１ステップで決まるはずです。
しかも、３ステップからは、
家賃をもっと高く設定できちゃうノウハウになってきます。
詳細は、不動産投資本編でお話しします。
【築古ボロ物件でも地域最高家賃で満室にする方法】
最近色々と研究して、実戦で試してきました。
チョイチョイ使えそうな方法をまとめましたので、
お楽しみにしておいてください！
で、戻りまして、
【ＳＴＥＰ １】
綺麗にしとく事！
この考え方は、大家さんやっているとよく迷う案件が出てきますが、
それが迷わなくなります。
退室した後の部屋等の原状回復やらクリーニングの件で、
管理会社さんからよく言われるのが、
入居者さんが決まってからリフォーム出しましょうか。
みたいな提案をいただくのです。
新入居者も決まらないうちから、
空室のリーフォーム代金を取りずらいので、
管理会社さんも大家さんに気を使って言っているのです。
新規の方が決まってからなら、
リフォーム代が少しくらいかかったって良いですからね。
でもね、この考えには矛盾があります。
これも同じく管理会社さんから言われるんですが、
なかなか内見者がお部屋を見ても汚いって仰られて・・・・。
みたいな。
いったい、どっちやねん！
管理会社が気を使う理由は、以下の点にあります。
せっかく、リフォーム（原状回復）してクリーニングして綺麗にしたのに
長い間空室状態でいると、チリやホコリやらが溜まって
入居が決まる頃には
再度クリーニングしなきゃいけない状態になっちゃう。
その時に家主に再クリーニングの要求を言いにくい。
ま、一理あるんですが、
でもね、よく考えて下さい。
チリやホコリが溜まるほどの長い間空室ってどれくらいですか？
年単位を想定しているとしか思えません。
せいぜい、半年以上の空室期間でしょうか。
もうね、そんなん待ってられないですから！
すぐに満室ですよ！
すぐに！
すぐに！
すぐに！
だから、明日にでも住んでもらうために
最低限の準備だけはしておかないとダメなの。
それと、もう一つの、一番重要な考え方です。
「お客さん」の目線になって考えてみて下さい。
あなたが引っ越しをしようと思って
色んな部屋を内見していたとイメージしてみて下さい。
新築の綺麗なお部屋から
中古のボロボロのお部屋まで色々あった中でも、
前の入居者が生活していた雰囲気が漂う
汚らしいお部屋。
壁紙が半分変色していたり、
トイレに何かがついていたり
嫌な臭いがしたり
水垢、手垢がついているお部屋。
そもそも論で玄関から立ち入りたくないでしょう？
もうね、全然ダメです！
と言うか、わざわざ見に来て下さったお客さんと
わざわざご案内して下さった不動産屋さんにさへ
申し訳なく思います。
この日、１０件内見した中で、
最も安い家賃だったとしても、
そもそもが最も住みたくないお部屋として
イメージされていますので
家賃を意識するまでに至らないと思います。
なので、絶対に綺麗にしておくべきです。
◆今日の公式◆
【内見者を即決させる法則 ＳＴＥＰ １】
綺麗にしておく事。
リフォーム前には内見させないこと。
必ず、リフォーム後に内見させること。
退去の連絡が来たら、
その日のうちに、退去予定日に合わせて
新規入居者募集をしなきゃいけません。
なので、退去したその日か翌日くらいには
内見の予約がもしかしたらあるかも知れません。
退去の予定が入ったら、
大至急、クリーニングまでの手配をしておくべきです！
では、次のステップは、次回をお楽しみに！
