前回の続きです。
一応、今までの復習です。
基本的に、この話は、僕の経験してきた過程を基に
誰もが自由な状態を作るためのプロジェクトです。
僕が見つけた再現性の高い方程式をお話ししています。
自由とは、
まず、お金と他人に依存しない自由な状態を作る。
まず、経済的自由を作ることを最速最短で達成させます。
これが、いわゆる、セミリタイア状態です。
生活するために必要な金額を生み出します。
具体的に示すと、月収１００万円とか年収１，０００万円とか。
この収入を、ほとんど労働することなく得る状態でなくては
セミリタイアとは言えません。
そのため、お金を得るために労働する時間が消えます。
すなわち、この部分において時間的自由が出来上がります。
しかも、大金持ちだったり特別な人物とかコネ等が無い様な
あくまでも、一般人の普通の社会人をやっているあなたにも
成し遂げることができなければ再現性がありません。
もう一度、条件を挙げます。
月収１００万円または年収１，０００万円
労働しない不労所得
お金持ちではない社会一般の人でもできる
まず、着目した視点は、
「労働しないで得る収入を作る」必要です。
では、どうするか？
そのためには【資産】が必要。
【資産】を買うことを【投資】といいます。
【投資】するには【お金】が必要です。
でも、【お金】が無い！
次に、着目した視点はこれ。
「お金が無くても投資できるもの」
では、どうするか？
自分のではなく「他人のお金」を使って投資をする。
そんなのあるのか？
ありました！
銀行は、株に投資するためのお金は貸さないが、
不動産を購入するためのお金は貸してくれる。
更に、ここを掘り下げます。
具体的に、日本の金融機関特有の融資の基準がありました。
「銀行は、評価のある人物と不動産に融資をする。」
人物評価のことを属性評価と言い、
物件評価のことを積算評価と言う。
詳細は、銀行攻略編でお話ししますが、超簡単に言いいます。
属性評価は、年収５００～８００万円以上のサラリーマン。
積算評価は、ＲＣ１棟マンションのみ中古物件でも評価する。
この２つの融資評価基準がある。
それぞれがお互いに連動している。
例えば、７，０００万円の投資物件で、
属性評価で、この人物には１億円までは融資できそうだと判断。
当該物件の積算評価が５，０００万円だった場合。
本来は５，０００万円までしか融資できないが、
属性評価が良かったので７，０００万円まで融資してくれた。
すなわち、２，０００万円分属性評価を食われたことになります。
２，０００万円分自分の評価を下げたことになります。
つまり、次回の融資からこの人物の評価は８，０００万円になります。
今借り入れたのが７，０００万円で、属性が８，０００万円になるので
残りの借入枠は１，０００万円になってしまいます。
逆に、積算評価が７，０００万円で、
借りた金額が５，０００万円だった場合は、
積算評価に余りの枠が２，０００万円分増えました。
今借り入れたのが、５，０００万円なので
この人物の借入枠は残り５，０００万円のはずですが、
当該物件を所有して次の融資でも担保に取れる限り、
融資の可能枠は、あと２，０００万円増えます。
つまり、合計で７，０００万円の借り入れが
次回以降もまだ可能というわけです。
物件の担保価値が属性価値に足されます。
物件がマイナス価値なら、属性価値もその分下げられますので、
以降の不動産購入に大きなデメリットとなってしまいます。
逆に、物件の担保価値がプラスであるならば、
属性価値にそのプラス分が足されますので
以降の不動産購入に大きなメリットとなります。
なので、不動産を買い増しして大きくしていくには、
融資の評価を上げる物件を買い進めていくのが
最大の方程式になります。
築古木造アパートの場合は、
建物の価値が０ではなく、
土地の値段から建物の取壊し費用を差し引かれてしまいます。
しかも、耐用年数が終わっていれば、融資期間も無しが前提です。
これを、属性評価が良いから、１５年間の融資期間を無理矢理作ると
属性評価から差し引かれてしまいます。
この２点の面で属性評価が引きずられてしまいます。
中古の木造ではどうしても属性評価を毀損することになります。
これがＲＣだった場合は、
耐用年数が４７年と長いですし、
建物の規模が大きいので延べ床面積も大きくなり
１㎡あたりの再建築価格も木造の倍近く取れます。
ですので、建物の評価金額が大きくなります。
すなわち、属性評価を毀損して下げることなく、
次回以降の融資の際の担保として提供することによって
むしろ、借入可能な金額の枠を増やす結果となります。
なので、属性が銀行融資可能な人であれば
ＲＣ物件を買い続けていくことこそが
最短最速でセミリタイアできる方法なのです。
「お金が無くても不労所得が持てる唯一の方法です。」
と言うか、このレベルのサラリーマンであるならば、
不動産投資をやらなきゃダメですよ！
銀行から、「お金をあげる」
って言われているのに、
「いらない」
って言っている様なものですから。
◆今日の公式◆
最速セミリタイア方法
「鉄筋コンクリート（ＲＣ）造１棟マンションを
銀行融資で購入する。」
前回と被りました。すみません。
でも、この考え方、重要なんで。
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
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