前回の続きです。
不動産の販売図面を無限に取り寄せる方法です。
有名な不動産投資サイトにいくつか登録してみます。
気になる物件の問い合わせをします。
問い合わせした物件の詳細情報が、
その物件を掲載した不動産業者さんから直接メールで送られてきます。
そうなんです。
この不動産業者さんにあなたのメールアドレスは登録されました。
オプトインされました。
これで、この業者さんから物件情報が
あなたの登録したメールアドレス宛に度々送られてきます。
多い業者さんだとほぼ毎日くらい送られてきます。
少ない業者さんでも週に１回は送られてきます。
もちろん、情報がかぶることも多々あります。
これらを狙ってワザワザ登録しなくても、
不動産投資の物件掲載サイトを見たことがない人は
試しに見てみて下さい。
そこで、興味ある物件を見つけてみて下さい。
そして、物件の情報を問合わせてみて下さい。
１０種類の業者さんに問い合わせたら、
１０種類の業者さんから物件情報が送られてきます。
１日５０物件のメールが来るように狙ってやるなら、
１００物件くらいの問い合わせをしてみて下さい。
これくらいなら１日でできますよ。
（半日くらいでしょうか。）
有名な不動産投資サイトとは？
基本的に３つのサイトがあります。
この３つ全て検索して登録して見尽くして下さい。
見尽くすのです。
現況で掲載されている物件は全て見尽くしちゃって下さい。
こんなの１日でできますから。
それで興味がある物件１００件くらい問い合わせしてみる。
慣れるまでは、見るだけは毎日でも見て下さい。
日々新しい物件が更新されていると思います。
毎日見ていくとあることに気づいてきます。
３つ全てに共通する物件やなかなか売れない物件。
すぐに売れちゃう物件。
または、自分の興味ある物件をよく掲載している業者さん。
その業者さんのホームページにも入って行って下さい。
沢山、沢山、沢山、問い合わせして行って下さい。
本なんかにもよく書いてある話ですが、
業者さんには、ネット上であっても、あくまでも丁寧に接して、
そしていつでも購入できる状態にありますよってのをアピールしておく。
これも、常識程度で良いです。
あまり丁重過ぎると疲れちゃいます。
ただでさへ、１００件も問い合わせしようとしているのに
いちいち挨拶文から始まっていたんでは指が痛くなりますから。
こんな感じで良いです。
「いつも御社の物件情報見ております。
こちらの物件が気になりましたので、
詳細資料ございましたら至急送って下さいます様
よろしくお願いします。」
これをコピペで１００物件の資料問い合わせをしましょう。
最初の問い合わせでの、必須資料は２つだけです。
①物件の販売図面
②現況の賃料表（レントロール）
賃料表（レントロール）とは、
現状で、そのアパートに住んでいる各入居者が
毎月いくらの家賃を支払っているかの一覧表のことです。
中古物件などでは特に部屋毎に家賃が違っていたりします。
これを求めることによって空室もわかります。
今更、この家賃表を偽って売却するような業者さんはいませんが、
現況の各部屋毎の賃料と空室状況を把握するには
家賃表があった方が良いのです。
日本語では家賃表とか賃料表とか言いますが、
「レントロール」と言った方が一般的ですね。
物件の販売図面とレントロールが初めには必須です。
業者さんによっては詳細資料と言うと、
登記簿とか建築図面なんかも送ってくれる場合もあります。
慣れてる売主は評価証明や公課証明まで付けています。
でも、物件の所在地まで記載された販売図面と
現況のレントロールだけで良いです。
たまに、登記簿やら他の図面やらを送ってくれても
レントロールが抜けている時がありますが、
これについては、絶対にもらうようにしましょう。
オックウでも、レントロールはもらって下さい。
◆今日の公式◆
有名な３つのサイトです。
【健美家】
http://www.kenbiya.com/
【不動産連合体】
http://www.rals.co.jp/invest/
【楽待】
http://www.rakumachi.jp/
この３つ必須です。
まずは、お気に入りに入れておいてください。
時間があれば、色々とサイト内を見回って下さい。
それぞれに登録もして下さい。
メールアドレスは不動産投資用に一つ作って下さい。
物件情報が押し寄せてきちゃいます。
いつものメールアドレスでは耐え切れないくらい来ますから。
基本は、「高利回り」の物件から見ていくと良いでしょう。
１０％以下の物件は見ないで良いでしょう。
「利回り」で検索するなら、僕の場合は、こんな感じです。
鉄筋コンクリート（ＲＣ）造＝１棟マンションタイプなら【１３％】以上です。
木造・軽鉄造＝アパートタイプなら【２０％】以上です。
ドシドシ毎日物件情報のメールが届きます。
ドンドン物件の判定して下さい！
そのうち楽しくなってきますし、
大体の感覚値が掴めてきます。
①家賃－返済額＜家賃の４０％
②売価＜積算評価の８０％
上記評価に当てハマる場合！
→現地確認と同時に買付け証明
上記評価に当てはまらないが少しだけ条件が付けば
当てはまりそうな場合！
→以下の３つの可能性を総合的に判断
①売主への指値交渉
②銀行への金利・期間交渉
③物件の収益UPの可能性
