【奇跡の２棟目】13戸の空室を２か月で埋める方法～その２４～

◆前回の公式◆

とにも、かくにも、

まずは、普通の事を当たり前にやってみる！

普通の事とは、

「掃除して、募集してみる」

それでも、結果が出ないときに満室テクニックを駆使してやってみる！

満室テクニックに関しても、

お客さんはもちろんだが、

地元の不動産業者を意識して行うことが大事！

て、言うことなんです。

普通に掃除して募集してみるんですが、

募集するのも管理会社だけで良いと思います。

ダメなときに初めて客付業者の営業を

大家自らやって行けば良いと思います。

ここで、気になるのが管理会社さんの存在。

僕の管理会社に対するイメージです。

取り敢えず、入居者の問合せの窓口業務程度。

客付に関してはまったく当てにしてはいけない存在。

あくまでも、入居者さんとのやりとりについてだけ

しっかりとやってくれれば良くて、

客付なんてできないだろうし、

入居中の設備のトラブルだって

修理業者に管理会社経由で依頼すると

１．５倍～倍以上の利益を載せられて請求されそう。。。

だから、修繕の必要性があれば、

管理会社は、僕に報告だけしてくれて

あとはこっちで業者手配した方が良いと考えていました。

で、このテーマで度々登場してくる管理会社の

青汁ヤ〇ザ八名専務なんですが、

見てくれはまさかの青汁ヤ〇ザ顔なんですが、

昔気質のある良い不動産屋さんだったんです。

「昔気質」とは、

インターネットはできないし、

アットホーム以外の賃貸サイトは提携してないし、

乗ってる車は、１０年落ちのマジェスタだし。

保証会社付けても

入居時に面談しとかないと気が済まないし、

現状の入居者の生活状態まで把握しているし、

例えば、Ａさんは、体が弱く病気がちで職場をすぐに休んじゃうから大丈夫かとか、

Ｂさんは、生活保護で入ったが、打ち切られてもきちんと働けるかとか

Ｃさんは、セカンドハウス的に使っていてほとんど住んでいないとか、

Ｄさんは、無職になってしまって就活中で心配だとか、、、、。

何らかのトラブルがあっても

家主に報告できる状態にしてから報告する。

または、解決策が見つかってから

その提案を含めて報告する。

極め付けだったのが、

家賃が未納滞納状態は今までで一切なかったこと。

以前にお話しした通り、

家賃保証しているのと同じ感覚で

集金管理もしているんだろうと思います。

通常、家賃保証するなら一括借り上げの様に

家賃の１０％～２０％を管理会社が差し引いてしまうものですが、

通常管理の３％で同じ感じでやってもらっております。

多分、最近の不動産管理形態最前線までは

あまり熟知しておられないんではないかと思います。

「オーナー様から物件を預かって管理している以上、

家賃を取れないなんてことは

とても恥ずかしくてやってはいけないことです。」

って、八名専務が当然の顔して仰るんです。

部屋数にして１００戸も保有していると、

どこの管理会社でも、何回かは、

ただ単に「今月未納」とかって

管理明細書に記載されて送られてきます。

何と言うか、

その後連絡が取れているのかどうかとか

一報入れるのが常識なんじゃないかなと思いますが、

そんなことまでしてくれるとこはあまりないですね。

こっちから問い合わせして、

初めて未納の部屋があったことに

気付く担当者もいるくらいですから。。。

ま、そんなテキトーな業界の中、

律儀に家賃だけは絶対に回収してくるんだ

との考えで、約束の日に必ず取りっぱぐれなく

家賃が振り込まれてきます。

しかも、４０戸もあって最もボリュームの多いマンションにもかかわらず

未納だの滞納だのは１度も１部屋もないです。

素敵です！

八名専務！

で、何が言いたいかと言うと、

不動産投資の本等に

本当に良い管理会社はこうして選べ！

って、色々かいてありますが、正直、全部ウソ！

僕の管理会社に対する考えはこうです。

◆今日の公式◆

不動産管理会社とは！！？？

管理会社は、入居者の問合せ窓口程度と考え、

募集から修繕等含めて運営は全て家主がすべき。

この心構えを持って、

管理会社を付けるなら、地元の古い不動産会社にすべき。

昔の気質で良いとこ取りができるかを確認。

八名専務に感謝です！

その地域の大手の不動産会社や

最近、流行のフランチャイズは、もろ刃の剣。

募集業務に強いが、

管理業務においての一切の報告は無いものと思え！

入居者からの問合せの処理についても相当遅いでしょう。

なので、募集業務から修繕の業者手配まで

全て家主自らできれば

管理会社に頼ることなく家主の采配で運営できるし、

何よりも大家としての自信が出ます。

働きが悪ければいつでも管理替えしてやるぜっ！

って、気持ちで応対出来ますから

何でもかんでも管理会社の言いなりになんかならないです。

その上で、クレーム報告があった場合に、

自分で処理しても良いし、

管理会社にお任せしちゃうのも良いし。

選択肢が持てると思います。

このシリーズの最後に、ほんとうにあったこんなお話しを一つ。

山梨県の築古ボロ物件アパート。

客付しようと思って不動産屋さん回って色々お話聞いてたら、

ある不動産屋さんがこんなこと言ってました。

「管理って、最近はみんなどこでもお金とってやってるんでしょ？

だから、うちもいくらかお金とってやろうと思ってるのよね。

今までは何にもとってないから。

うちで付けたお客さんだから、何かあればうちに問合せくるし

その対応するなんて当たり前だと思ってたんだけどね。

あ、でも、アレよ。

更新するときに、うちで契約書作るんなら

半月分を手数料としてもらってるけどね。」

今、ここの不動産屋さんに管理替えしようと思っている真っ最中です。