【奇跡の２棟目】～その７～融資情勢をひっくり返す方法

前回までは、支店長も驚いた！まさかの２億借り入れＯＫからの

５％（約１，０００万円）の値引き交渉大作戦までお話してきましたが、

さて、不動産屋さんの担当の下柳さんは

売主さんから見事に値引きを勝ち取ってきてくれたのでしょうか？

余裕でした。

契約時に、お互い自己紹介して、お話させていただいたんですが、

何かね、もうね、凄くお金持ちみたいなんです。

非常に温厚な定年退職された紳士なおじいちゃんなんです。

でもね、新宿の地下街の社長さんなんだとか。。。

よく車を新宿の地下駐車場に停めたりするんですが

いつも使って頂いてありがとうだって。

未だに理解していないですが、新宿の地下街の１つの会社の社長なのか

全部を所有するオーナーなのかよくわからないんだけど。。。

とにかく凄くお金持ちで凄く紳士なおじいさん。

今回売りに出した物件は、

４兄弟で一つの資産管理法人名義で所有していた様ですが、

もうみんな良い歳になってきたので運営するのも面倒で

早目に処分して現金化してそれぞれに相続し安い様にするんだとか。

竣工当初は、１Ｆにパチンコ屋さんを入れて運営する形で作って

２Ｆがパチンコ店の事務所及びスナックの様な店舗、

３Ｆ以降を主に社員寮として使うように想定していたんだとか。

しかも、建築費１０億円以上らしいです。。。

今は、１Ｆにとっても便利な１００円ショップ！

２Ｆは事務所と倉庫と９０㎡くらいの余りのお部屋が。

（余りのお部屋９０㎡もあるんで、誰か使う人いないかな～～）

問題は、３Ｆ以上の部屋数が３５戸もあるんですが、

確か、１０室前後（最大で１２か１３室）空室だったんですよ！

この頃は、まだまだ初心者な域ですから、結構ビビってましたね～。

それと、何となく、暗くて汚いんですよね。

クモの巣とかエントランスにガッツリあるし。。。

で、売主さんの話に戻しますと、

残債もほとんど残っていない様で、正直、お金には困っていないので

物件自体を真面目に引き継いでくれる新しいオーナーを探していたんだとか。

しかも、凄く良い人で、現行の管理会社も十年以上の付き合いがあり、

同じくらいのご年配の方が運営しているらしく、

管理換えせずに暫くは付き合って欲しいって仰られていました。

なので、５％程度の値引きなんてアッサリＯＫだったみたい。。。

と言うか、手付金もいくらでも良いよって。

今、そんなに現金無ければ、要らないからって勢いでした。

もう少し、値引き言っときゃ良かったかな～～～なんて。

ただ、後で、下柳さんから聞いたんですが、

物件をこれからズッと真面目に管理運営していってくれる様な人にしか

売却するつもりはなかったらしく、

実は、当日まで本当に売るか迷っていたみたいだったそうです。

なので、不動産業者には売る気は無かったみたいで、

僕の態度次第では、もしくは、下柳さんから伝わった僕の雰囲気次第では

今回の売買自体をヒックリ返すことも考えていたそうです。

何とか気に入ってもらえた様で良かったです。。。

売買契約の後は、銀行との金銭消費貸借契約。

奥さんが保証人必須なんで、また子供連れて支店まで。

支店長御自らけんちゃん（子供）の相手をしてくれましたっけ。

帰りに、けんちゃんにも来てもらったからありがとうのつもりで、

銀行近くのデパートの屋上で

遊具の電動自動車に乗せたら相当喜んでました。

（この頃は、けんちゃん喜ばせるのも安くできたんだけどな～）

ま、僕もけんちゃん以上に相当喜んでいましたが。。。

んで、決済当日。

やっぱりドキドキなんですが、無事終了。

ご紹介いただいた矢田さんにもお越しいただいて

お礼させていただきました。

新築ボロ物件から１年近くありがとうございます！

と、言いますか、スルガ銀行の水野支店長に感謝です！！

以前は、銀行さんに対しても文句ばっか言っていたのに、

キチンとやってくれたんです。

キチンと以上ですよね。

支店長直々に３回も４回も融資審査やってくれて

しかも、１週間かからない超スピード審査なんです！

当時、どこも相手をしてくれなかった

僕と物件に唯一対応してくれた銀行なんです。

本当に感謝致します！！

ありがとうございます！

なんですが、他力本願ばりだったのでしょうか？

ある段階までは実力で掴み取れます。

もちろん運もありますが、ここまで、まとめます。

◆今日の公式◆

＜世間一般的に言われている融資情勢をひっくり返す方法＞

低属性や会社経営者にはアパートローンの対象としないとされていたが、

①内部関係者に人脈を持つ業者さんと接点を持ち継続して付き合い、

②融資の情勢を見極めるために物件を持込み審査打診、

この時点で、属性の審査は出来ているため、

後は物件次第でいつでもどうぞの状態を作っておく。

③支店長とも直接つながりを持ちつつ、付き合いを継続。

④金融機関が最もかきいれ時の決算期に向けて

⑤少しレベルの高い物件を当て込む。

支店長も驚きのスピード審査！

次回、さあ、これからが、１０室以上の空室との戦いの始まりです！

この戦い次第では利益出ないですからね～。

ＲＣ７Ｆ建てのエレベーター付きですから、

固都税、維持管理費は相当来ます！

取得税が６００万円とかですよ～。

しかも、管理会社さん、何の募集もしてなければ、

清掃もやっていないからクモの巣だらけ。

んで、管理が驚きの１０％って・・・・・・

問題山積みの大型ＲＣ物件ですが、

次回、お楽しみに！

はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。

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