前回に引き続き、地方銀行ですが、
不動産投資に積極的な地方銀行を具体的に挙げます。
スルガ銀行
千葉銀行
横浜銀行
関西アーバン銀行
東京にいる僕にとて最もよく耳にする４行です。
＜スルガ銀行＞
不動産投資必須の銀行として有名。
と言うか、有名でした。
最近は、正直、敷居が高くなってきています。
属性さえ良ければ、物件は何でも大丈夫なスタンスですが、
属性が非常に厳しくなってきました。
基本スタンスとしては、個人事業主や会社役員は不可。
一般のサラリーマンで、
年収８００万円前後アレばサクッと引けちゃうと思います。
ただし、僕の場合は、小規模法人の代表取締役でしたので、
このスタンスからすれば融資不可能だったはずですが、
支店長まで出てきてもらっての２億円近い融資ＯＫでした。
エリア規制が殆ど無いのも最大の特徴です。
基本的に全国対応なんだけど、
地方の都道府県は主要都市や県庁所在地周辺。
このため、東京の人に札幌の物件を販売する業者が増えました。
札幌市の物件は、多少積算評価が甘くても
属性（年収）がそこそこ良いサラリーマンであれば
スルガ銀行で融資引けちゃうんです。
こういった事もあって、「サラリーマンでも出来る不動産投資」的な
書物も沢山出版されていました。
これは、違うんです。
「サラリーマンでも出来る」じゃないんですよ、
「サラリーマンだからこそ出来る」なんですよ。
僕は、事業を個人でも法人でもやっていたので
本当に苦労しましたから～。
でも、頑張ればスルガもその他でも
融資引けるって事がわかりましたけどね。
築古木造は融資はしなくなったと言われていますが
属性次第で融資しています。
もちろん、築古木造よりはＲＣの方が好まれます。
法人融資は不可能で個人融資のみと言われています。
金利はとっても有名な４．５％！
でもね、借り換えますとかの交渉をすれば一瞬で０．９％とか引き出せます。
借り換えの項目で詳細はお話しますが、
借り換えのと言うか、資産管理法人への名義移転について
スルガ銀行は、法人融資しないとのことを聞いていたので、
別の地方銀行で打診していてＯＫ出たんですよ。
それで、スルガ銀行に解約の問合せをいたところ、凄かったです。
当時、赴任してきたばかりの支店長と
エリアマネージャーみたいな肩書の人と二人がかりで来られて
喫茶店の中で土下座でもしちゃいそうな勢いで頭下げまくって
解約しないように踏みとどまってくれとお願いされました。
数日してから、金利を０．９％に下げるって一方いただきました。
０．９％ですよ！
不動産投資やってて、在り得ません！
４．５％から一気に０．９％にするって、
じゃ、いったいこの４．５％って何だったのだろうか？！
もうね、何でもありなんですよ。
人事異動で赴任してきたばかりで決算期にかかる時期。
融資ＯＫしてくれた別の地銀の担当者も
決算期だからこそのゴリ押しをしてくれたんですよ。
決算期に２億円近い数字が減らされるのはとってもマイナスなんです。
こういった事もあっての０．９％だったりもします。
融資を引くときも借り換えするときも
銀行へ交渉事をするときは
３月の決算期か９月の中間決算の時に限ります。
（これ、別の項目での方程式です。）
＜千葉銀行＞
関東圏では、メッチャ有名です。
総資産も１０兆円を超えており、地銀では横浜銀行に次ぐ全国第２位の規模。
千葉県内の投資物件及び投資家を羨ましく思える程です。
そのほとんどが千葉銀行融資ではないかと思います。
最近は隣接県にも積極的に支店を増やしてきております。
東京は２３区内の支店増加がかなり目立ちますので、
２３区内であれば融資の可能性がかなり出てきています。
千葉銀行の支店管轄エリアの範囲です。
千葉県内、
埼玉県、越谷市・八潮市・三郷市、
茨城県、つくば市・守谷市・神栖市
東京都、千代田区・中央区・港区・新宿区・墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区
大阪府、大阪市中央区（ビックリです！可能性あるのかな？）
属性は、年収で５００万円前後は求められます。
利息は、低利の１％台。（２％でシュミレーションします）
何と言っても、抜群に安い低金利が魅力です。
融資期間は２５年までＯＫと言われますが耐用年数が基準です。
借り換えに積極的と言われていますが、
どこの金融機関でも借り換えは相当積極的ですから同じですかね。
＜横浜銀行＞
地方銀行ＮＯ１の１３兆円を超える総資産を保有。
第２地銀の東日本銀行と近々合併すると地銀グループ最大手の
ふくおかフィナンシャルグループ（福岡銀行・親和銀行・熊本銀行）
を抜いてグループとしても全国第１位になります。
支店と担当者次第では属性や物件評価が
あまり高くなくても融資してくれる可能性があります。
一つに断られたからといって諦めずに次々打診してみよう！
横浜銀行の支店管轄エリアです。
神奈川県、東京都には支店多数。
群馬県、前橋市・高崎市・桐生市
愛知県、名古屋市中央区
大阪府、大阪市中央区
融資期間は２５年までＯＫですが、
耐用年数オーバーの築古木造も支店と担当者または属性次第。
金利は２％台が一般的。
＜関西アーバン銀行＞
スルガ銀行と並ぶ不動産投資で有名な地方銀行。
僕は、問合せだけはしたものの実際の審査等は
やっておりませんので詳細情報は無いのですが、一応。
融資期間は３０年と長期の対応が可能。
利息も独自基準がありますが概ね３％前後。
木造でも可能性があるのでキャッシュ・フローをかなり残し安い。
関西圏の物件をやる際には是非アタックしてみたいです。
では、次に、銀行評価って何？
それでは、お楽しみに！
はじめましたので、どうぞよろしくお願いします。
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